-腾房咨询承诺守信 -租赁合同无效律师

广州买法z院-房要注意哪些问题?

　　律师解答：-房子“货不对板”?准备工作一定要做足。-信息通常通过媒体公告进行发布，全-民法z院资产网也会有相关汇总。

　　找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋、原业主是否迁出、租赁是否到期等。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用---情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在-前并不会公布，终由购房者承担。鉴于该案存在以上错误，---以“事实依据不足，-决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的-决定。

　　想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。拍下一套房产，购房者除了要承担-价外，还要算上二手房税费、-行---和其他欠费。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;---费一般按-价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。因此，县---以李某作为违z法行为主体作出-决定，存在被-主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政-法》第三十条“违z---实不清的，不得给予行政-”的规定。

广州购买-房后里面的人不搬出，要---其家人吗？

  律师解答：很多时候买下司z法-后，屋里居住的人不肯搬出，不管是业主还是业主亲戚还是家人，这时候就需要---物权保护---，也就是腾房---。这时很多新业主会有疑惑，到底要不要---居住人的同住人呢？律师解答：如租赁合同不符合常理，则可认定为不存在租赁关系，---至法z院要求腾房即可。本律师的建议是：---任何一个人，都需要有其身z份证复印件或身z份证号码，原业主的身z份证号码很容易知道，此前的房产登记都有，但是其同住人的身z份证号码，一般情况下是拿不到的，除非双方发生争执报警，警z察来之后会复z制在场每个人的身z份证复印件。如果实在拿不到也不用急，---原业主或租客后，其家人也必须同时搬出。只是考虑到还有房屋占有使用费的-问题，如果多几个被告就更容易执行到使用费，详情请当面咨询律师。下面这个---，法z院就判z决原业主与其家人全部搬出。

判z决书节选：

鉴于朱某为案涉房屋的原物权人，陈某为其配偶，陈某提供的证据显示陈飞与朱某及陈某曾在案涉房屋共---住，且至陈某取得案涉房屋物权后，陈某仍出现在案涉房屋，现房屋权属已发生变化，朱某、陈某、陈飞未能提供其可继续使用案涉房屋的依据，故对陈某要求朱某、陈某、陈飞搬离案涉房屋的主张，予以支持。其次，郑某、陈某就郑某之前---发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物---没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。

广州原业主在-成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于---串z通，损害他人利益而无效的合同。如下面这个---，原租客在-成交-个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定-支付租金。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的---，-支付巨额租金不合常理，且不能提供已支付全部租金的证据。终认定该租赁合同属---串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。拘z留期间，唐某写下---，承认自己所犯下的错误，并表示将积极配---z院执行，偿还银z行欠款。

判z决书节选：

本院认为，何某通过-，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、-的权利。何某在通过-竞得涉案房屋时，当时的-资料已明确该次-为按现状不交吉-。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据法律规定，只有---有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在-资料中予以-。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或-行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法-，王某与全某公司均理应知道案涉房屋-后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋-成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被-及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的---。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及-支付230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。如果实在拿不到也不用急，---原业主或租客后，其家人也必须同时搬出。且诚某公司也未能提供其已支付230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被-出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部支付租金的转租合同，属于---串z通，损害-买受人的利益的合同。该合同未在-资料中-，不属于何某买受时-的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，---有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观---，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。《物权法》第三十条规定，因---建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。