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广州购买带装修的房屋，对装修不满能---收楼吗？

  张静律师解答：不能，只能依据合同要求开发商---，不能---收楼。

书节选：

至于黄某对装修问题提出的异议问题，虽然涉案房屋系带装修出售，但《广州市商品房买卖合同一手房现售》对房屋的交付条件明确约定“乙方在收楼当日如对室内的装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行维修或支付差价，但乙方不得籍此---收楼，乙方以该商品房的装饰、设备标准不符为由---收楼或---办理收楼手续而引发的-交楼的后果由乙方承担”“甲方履行维修及保修责任的，不视作延期交楼，乙方不得---接受该商品房”。《委托装修合同》第六条第3款亦约定“甲方如对该房屋的装修、设备标准提出异议，由乙方按双方约定的标准进行维修或支付差价。乙方履行维修责任的，不视作延期完工”。基于上述约定，装修问题不能作为拒收房屋的理由，经---，黄某对装修提出的异议均属于瑕疵，未证实影响涉案房屋的正常使用，故黄某以装修存在问题为由主张涉案房屋不符合交付条件，理由不成立，本院不予采纳。但是，需要说明的是，如果涉案房屋仍存在装修问题需要---，银某公司应当依约履行维修及保修义务，如因迟延履行维修义务给黄某造成损失，黄某有权向银某公司另行主张权利。

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广州商品房买卖合同约定-交楼-房款3%有效吗？

  张静律师解答：可以调整-标准，如果认为-交楼天数较多，就可以随意调整-的金额。如下面这个---，就认定-总额不受房款3%的---。

至于-计算标准,应按双方合同约定每日万分之一计算;至于-总数是否受不超过总房款的3%的---问题,一审综合考量合同中对郎某-支付房款所应负担的违约责任的约定,该约定明显与利某公司-交楼违约责任并不对等。故一审认定-总额应不受总房款3%的---。对于利某公司提出评估涉案房屋租金的申请,广州市中级人院已就同一小区同类---作出生效,该申请并无---,一审不予采纳。

1、商品房不符合收楼条件，仍然收楼了还能索赔-交房-吗？

  张静律师解答：不能了，只能要求赔偿实际损失了。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第三十二条：买受人知道商品房不具备约定或者-交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张-交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。

2、开发商能以购房人没有---物业费抗辩-交楼吗？

   律师解答：不能。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第三十三条：商品房出卖人以买受人没有---公共维修、前期物业费等为由---交付商品房的,不予支持。

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广州商品房买卖合同的格式条款有效吗？

    张静律师解答：如合同约定的双方权利义务明显不对等，则该格式条款不一定有效。

首先，关于合同格式条款是否有效的问题。双方签约所用的《广州市商品房买卖合同》及其附件是开发商事先印好的格式合同。按照合同法的相关规定，格式合同提供方应遵循公平原则确定与当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或---其责任的条款。提供格式合同的一方免除其责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。案涉格式合同中，开发商-交楼违约责任明显轻于买受人-付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款不能认定为---有效。

其次，关于是否应当对-上限进行调整的问题。开发商-18个月未通知收楼，且何时能交付仍不确定，若以总房款的2%的上限标准计算-交付-，显然有违公平原则和诚实---原则，亦明显不---弥补因开发公司违约给陈某某所造成的损失。根据《合同法》第z一百一十四条第二款的规定，“约定的-低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加；约定的-过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少”，人民z法z院可以依据当事人的诉请、综合考虑买受人是否已收楼、-交楼的原因及当事人过错程度等具体案情对-进行调整。