土地作为一种特殊商品，在现如今的流通领域已经司空见惯。但是，确需变更土地用途的，则应在双方协商一致的基础上到---办理---的审批登记手续，否则，土地转让协议无效。近日，法z院---判z决原告程某与被告王某签订的土地、林地转让协议无效，被告王某依该协议受让的林地、农村土地返还给原告程某；原告程某返还被告王某转让费15万元。
2012年6月18日，程某与王某签订土地转让协议，约定程某将其屋后两根枫树以后及房屋东边菜地的脊岭以东，房屋西边大枞树以西的所有内山地、林地经营权转让给王某，转让费15万元，转让时间8年，海珠区咨询，程某无权干涉王某正常开发经营。当日，王某将转让费15万元交给陈某。事后，双方未办理土地使用权转让审判手续。而后，王某将受让的土地、林地实际用于采z矿及道路通行等非农业用途。
法z院经审理认为，依据《------物权法》之规定，将土地承包经营权采取转让方式流转，不得将承包地用于非农建设。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当---经有关行政主管部门批准。法z院遂---作出如上判z决。
律师解答：无效，出租集体土地必须召开村民会议，三分之二的村民出席，过半数同意合同才有效。
判z决书节选：
本院认为，《------村民委z员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……八以借---、租赁或者其他方式-村集体财产……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项……”本案中，某经济合作社与阮某于2013年7月19日签订的《合同续期》，约定事项为农村集体经济组织所有的土地及地上建筑物的租赁。依照上述法律规定，该《合同续期》约定事项应当经村民会议或者村民会议授权的村民代表会议讨论决定方可办理。但该《合同续期》约定事项并无经过某经济合作社的村民会议或者村民代表会议讨论决定，故该《合同续期》违反了上述法律的强制性规定，依照《------合同法》第五十二条第五项关于违反法律、行政z法规的强制性规定的合同无效的规定，应当确认该《合同续期》为无效合同。《------村民委z员会组织法》一经发布，作为------农村集体经济组织和公民的某经济合作社和阮某，就应当知道并共同遵守该法律，故某经济合作社在签订上述《合同续期》前没有履行法律规定的---议定程序，有过错，但阮某并不能因为某经济合作社有过错就可以不按照法律规定与某经济合作社签订上述《合同续期》，也就是说不能因为某经济合作社的缔约过错而免除阮某订立合同应当遵守法律的责任及对该缔约过错可能造成的法律风险的注意义务。因此，上述《合同续期》无效，缔约双方均有过错。依照《------合同法》第五十八条关于因无效合同取得的财产应当予以返还的规定，阮某应当将上述《合同续期》项下的土地及地上建筑物返还给某经济合作社。返还期限参照上述《合同续期》关于期满终止合同时承租z人在一个月内交回厂房和建筑物的约定，本院酌情确定为三十日。
王某为扩建房屋，私自与李某达成协议换房，后李某反悔想要回土地，协商不成便诉至法z院，法z院认定协议无效，判z决王某于判z决书生效后6个月内复耕后返还于李某。
律师---：
我国《农村土地承包法》第37条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”该法第33条款规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。”《农村土地承包经营权流转管理办法》2条也规定：“受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，承包与租赁合同区别咨询，禁止改变流转土地的农业用途。”即承包方之间互换土地的，未报建房屋出租咨询，首先应当签订书面合同。其次，书面合同签订后，租赁合同无效咨询，合同双方还应当向发包方即---备案。再次，土地互换后不能改变土地所有权的性质和土地的农业用途。
本案中，王某与李某的承包地块临时互换使用，虽经双方协商一致，但既没签订书面合同，也没经李庄---备案，因此，他们的口头互换协议存在法律瑕疵。同时，在互换之后，王某私自改变土地用途，在-于耕地的置换土地上建房更是违反了法律的禁止性规定。因此，被告王某应当将该土地复耕后，返还给原告李某。
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