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广州商品房买卖合同定金---请律师 退定金请律师

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼---，有丰富的执业经验，事人一致-。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，征a地-补偿---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州商品房买卖合同引发的定金---如何处理？

    未能订立商品房买卖合同引发的定金---，具体可区分三种情形处理：

1、因当事人一方原因

   即在能够认定当事人一方存在过错，导致商品房买卖合同未能签订的情形下，---意进行磋商外，应根据《担z保法解释》-15条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担z保的，给付定金的一方-订立主合同的，无权要求返还定金；出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的---，也出现因--x款导致银行---名义购房人要求偿还-x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的---。收受定金的一方-订立合同的，应当双倍返还定金”的规定处理。

2、因不可归责于当事人双方的事由

   所谓“不可归责于当事人双方的事由”，司法实务认为，是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

   例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

   在因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能签订的情形下，应根据《商品房买卖合同司法解释》)第4条后段关于“出卖人应当将定金返还买受人”的规定处理。《a高人民法a院公报》2006年第8期刊载的戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金---案的裁判要旨进一步明确，“购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订订购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的，属于a高人民法a院《关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释》第4条规定的不可归责于当事人双方的事由，开发商应当将收取的定金返还给购房者。另外，在-下跌的情况下，根据《合同法》-42条关于风险转移的原则，按市场价回购也符-律的规定。”

3、因当事人双方均存在过错

   即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：不适用-种情形的定金罚则；对已交付的定金，比照第2种情形处理；根据各自过错程度承担相应的违约责任。

   关于-违反商品房预售合同或者-进行磋商的处理问题，我们认为，在-违约或者-进行磋商的情形下，若商品房预售合同约定有定金条款，应当适用定金罚则。

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广州购买租期未满的学区房，已支付的租金如何结算？

    咨询：前几天，我购买了一套学区房，并签订了购房合同。原房主之前已将房屋出租，且在我购买时租期未满。但原房主并没有告诉我，租客给他-支付了一年的租金。请问，租客已支付给原房主的剩余租金该怎么结算，是否应当从购房款中抵扣？签订合同时并未对此进行约定该如何处理？本案中，根据郑某提交的崂集建92字第51988号集体土地建设用地使用证原件及被告某省人民a---提交的崂集建92字第51988号集体土地建设用地使用证档案等证据，明确显示出涉案土地使用权人均系通过涂改方式变更为“郑某”。

   律师解答：剩余租金可由购房款抵销，取得所有权即享有收益权。

   首先，根据《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承-可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。为此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况，如果出租，租赁期限是否快到期，租金和-金收取情况，承-是否同意解除租赁合同等事宜，z好在房屋买卖合同中一并予以解决，因均属于金钱债z务，双方可以合意在购房款中予以抵销，以免产生法律---。商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。

其次，如果双方并未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实-原则，未向新房主-后续租金已经收取的事实，损害了新房主的-权益，新房主据此可以向原房主主张---赔偿。律师解答：如果房屋出卖人没有将房屋-z款还清，则该剩余的房屋-z款应由出卖人承担，可以从购买人支付的房屋总价中扣除。

广州安置房可以买卖吗？

1、主要是看土地证性质是国有还是集体；是否能上市交易；如果确实因交付的房屋存在主体结构问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。能上市是可以买的；不能上市交易则是小产权房；由于是-户安置房是---补贴给当事人的，所以必需是当事人才能办到房产z证；一般都比较长时间才能办下来！-户安置房要5年才能上市交易的；故要5年之后才能过户而且要补完国有-；如果你一定要的话z好找个律师给你合同约定！

2、-户安置房相对商品房要便宜点；但是有一定的风险！过户的费用和商品房过户费用一样！只是要补完国有-！！这个你们可以约定由卖主来交！

3、安置房除当事人外其它人不能代款！

如果对方这套安置房是购买了5年以上那么你就可以办理房产z证，因为安置房必须要购买5年后才可以上市交易的。到时候才需要交纳税费，具体的费用如下：

一、 买房人应---税费：

1、 契税：房款的1.5% 面积在144平米以上的需要---3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以---1%

2、 交易费：3元/平方米

3、 测绘费：按各区具体规定

4、 权属登记费及-费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、 卖房人应---税费：

1、 交易费：3元/平方米

2、 营业税：差价*5.5%(房产z证未满5年的)

3、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%房产z证满5年并且是wei一住房的可以免除

如果还没有办理土地证的，到时候还需要---土地出让金，大概是房款的3%左右。

联系时请说明是在云商网上看到的此信息，谢谢！

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