-原业主搬走咨询咨询

购买司法-房，欠缴的水电费谁出？

    律师解答：通常在-公告里，法z院都会写下这样的内容：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。”

这句话，大有乾坤。律师解答：针对未经报建的建筑能否-的问题，执行法z院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违z章建筑---拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的。作为---物，司法-房有可能长期闲置，也可能租给其他人使用。那么，原业主如果---大量的物管费、水电费，又或者租约未到期，租户不配合，都会引发后续的---。所以，在购买前，要查询清楚相关欠费情况，z好聘请律师陪购，降低风险。

购买法z院-房，只有一个竞拍人可以买吗？

律师解答：以前和现在是竞拍人必须超过2人，否则流拍。2017年1月1日起，1个人也可以拍啦。

z高人民法z院关于人民法z院网络司法-若干问题的规定自2017年1月1日起施行

第十一条 网络司法-不---竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，-成交。

广州购买司z法-房后需要---腾房吗？

  律师解答：如屋里居住的人不肯搬出来，就需要另外---腾房---。胜诉后申请法z院-，执行法官会把房屋腾空交付给购买人的。具体操作请当面咨询律师。

判z决书节选：

法z院认为：《物权法》第十七条规定“不动产权属---是权利人享有该不动产物权的证明。我国-法有明文规定，-人应当向竞买人说明-标的的瑕疵，竞买人有权了解-标的的瑕疵，有权查验-标的和查阅有关-资料，-人应当在-前展示-标的，并提供查看-标的的条件及有关资料。不动产权属---与记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发吴某为涉讼房屋所有权人的房产权，对外产生公示的效力。黄某和陈某所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄某或陈某为涉讼房屋---的占用、使用人的事实。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，---享有占有、使用、收益和-的权利。”。第三十七条规定“---物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。吴某于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄某、陈某负有将涉讼房屋移交给吴某的法律义务，但黄某、陈某负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴某管业。现陈某飞拒不交付涉讼房屋，致使吴某无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此陈某应赔偿吴某的---，支付房屋使用费给吴某，吴某要求从房管部门确定其取得房屋产权日次日即2013年12月24日起计付使用费，法z院予以支持，标准应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有房屋租金评估---机构评定的同期房屋租金标准，计至涉讼房屋交回给吴某管业之日止。

广州什么是不交吉房屋？

   律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得---后，可能还需要另案---腾房的房屋。根据现行司z法解释，对于租赁抵z押房屋问题，《z高人民z法z院关于适用〈------担z保法〉若干问题的解释》明确规定：“抵z押人将已抵z押的财产出租的，抵z押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因其不能立即交付，所以---也比交吉的房屋便宜很多。实践中大部分-的房屋都是不交吉房屋。购买者在购买之前，可了解清楚房屋的现状，只要不是---难处理的情况如有老年人住在里面以死对抗搬出，房屋还是可以购买的，---腾房即可。具体请当面咨询律师。

在-市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？一般来说，“不交吉”是指买受人对被执行标的有产权、无使用权。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金，即买卖不破租赁。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。

      另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。此种情况也可---腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。

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