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为适应社会发展，完善既有住宅的使用功能，对既有住宅增设电梯成为既有住宅中高层住宅的业主一个普遍共识和期望。原因很简单，增设电梯既方便居住，又有能够增加潜在买家人数，促进房产交易。但既有住宅中的低层住宅业主尤其是一楼业主一般反对增设电梯。因为一旦增设电梯，将产生低层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、通行等方面的-影响，进而损害低层房产价值。

如此一来，高层业主和低层业主很难就增设电梯达成一致。面对其中利害冲突，法律如何规定，如此规定的原因又为何？问题的解决对策在哪？本文试着回答这些问题。

一、 立法现状

目前已经有不少地方---已专门就既有住宅增设电梯问题进行了系统规定。但这些规范效力层级比较低，只有个别城市如汕头市是以---规章的方式进行立法，其他大多是以规范性文件的形式进行了规定。而----层面，尚无就该问题进行专门系统立法的文件。

对于既有住宅增设电梯的条件，只有个别城市如惠州市规定，既有住宅加建电梯，必须得到加建电梯住宅全体业主的同意。但绝大多数地方---的专门文件规定，增设电梯应经本栋梯房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。一般认为，如此规定的法律依据是物权法第76条。该条规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

由于需增设电梯的既有住宅一般不低于四层，按照上述三分之二同意即为有效的规定，-疑问，低层业主反对亦恐徒劳。如此，便形成了一种多数人的粗暴。低层业主的利益将很容易受到伤害。

二、 法律冲突的解决

面对这种多数人的粗暴，低层业主该如何维护自身-权益？首先，需要对增设电梯行为的法律性质进行界定。

在前述规定双三分之二同意即为有效的城市的相应办法中一般还规定了对受损业务的补偿方案。从“补偿”的字眼可以看出，---认为增设电梯这种行为并不具有不合理性。虽然从物权法的角度看这种行为有法律依据，但我认为对低层业主而言，这是一种---行为，---了低层业主在相邻关系中采光、通行等权利，以及因为低层优势抵消而造成的房屋价值的贬损。进一步来说这是一种共同---行为，同意增设电梯的业主应对低层业主承担连带赔偿责任。如果将对受损业主的赔偿称之为“补偿”无异于否定增设电梯行为是一种---行为，故称之为赔偿方案将更符-律规定。

那低层业主有无请求停止增设电梯的权利呢？根据---责任法-5条，低层业主有权请求---人停止---。而根据物权法增设电梯是-的。该增设电梯的决议有效还是该支持低层业主的请求呢？如此便提出了另外一个问题，面对物权法和---责任法的冲突，该如何适用法律。

简单来说，物权法是---根据法律制定的基本民事法律，---责任法是全----制定的法律。根据法律适用的一般原则，上位法优于下位法，---制定的法高于全----制定的法。从立法法第88 条---有权改变或撤销它的会制定的不适当的法律的规定也可以推倒出这个原则。

如此来看，法律是不能支持低层业主停止---请求的。但这并不妨碍低层业主要求相关业主赔偿损失的权利。因为根据---责任法-5条，赔偿损失也是承担---责任的一种方式，众多责任承担方式可以单独适用，也可以合并适用。这样一来便解决了这个法律冲突问题，也就是说增设电梯虽然符合物权法，但这并不妨碍根据---责任法要求对受损业主进行损失赔偿。

另外，从法经济学的角度也可以解释这个问题。做一件事，如何让反对的阻力小？---是在不使任何一方受损的情况下，让至少一方收益。这便是经济学上的帕累托改进。实现帕累托改进是很困难的，因为它的假设条件是不使任何一方受损。而如果一定要实现帕累托改进的情况下才能进行改革，那么社会将很难进步。因为现代社会利益交错，改革难免会使得一部分群体利益受损。对既有住宅增设电梯来讲，很明显，这不是一个帕累托改进，因为低层业主的权利受到了---。

正是因为如果根据帕累托改进的标准要求，只要有任何一个人受损，整个社会变革就无法进行，所以有-放宽条件从而推动社会改革。于是卡尔多-希克斯改进便产生了，它认为，如果那些从社会资源再分配中获利的人获得的利益足够补偿那些从中亏损的人利益，那么社会资源的再分配就是有效率的。通俗的说就是，只要能使整个社会的收益增大，变革就可以进行。而既有住宅增设电梯便符合卡尔多-希克斯效率标准。因为增设电梯使得占比更多的业主受益，而只使得低层业主受损。所以从经济学角度而言，既有住宅增设电梯是符合经济效率原则的，法律上-以支持，但对受损业主-以赔偿。

三、 赔偿损失的确定

对于大多数低层业主而言，有的并不是必须反对增设电梯，而是不满损害赔偿方案。所以如何对低层业主进行合理的损害赔偿，是推进既有住宅增设电梯工作的关键。可惜的是大多数相关规定都回避了这个问题，而交由业主商量。那么到底该对受损业主进行赔偿才合理？赔偿范围到底该包括哪些呢？

如前所述，增设电梯将产生低层住宅便利优势的抵销，以及对通风、采光、日照、通行等方面的-影响，进而造成低层业主房屋价值的损失。-疑问，因为增设电梯直接造成的对相邻关系中通风、采光、日照、通行等方面应对受损业主予以赔偿。但关键是对于因增设电梯间接造成低层优势抵销而导致的房屋价值的贬损是否应该在赔偿范围内呢？

之所以有这样的疑问，是因为低层业主的这种损失并不是因为增设电梯对其住宅造成损害而导致的，而是由于高层住宅便利性的提高，而使得低层住宅便利性相对优势的降低而导致的。它既不是由于---低层住宅而造成的直接损失，也不是低层住宅受到---而造成的间接损失。用法律语言来说，这是一种纯粹---，即除了因人身或财产受到---而遭受的有形损害之外的经济利益损失。纯粹---的发生是由于因果关系的延伸所致，这种损害的范围也是难以遇见的。是否对纯粹---进行保护是一个复杂的法律问题。因为其涉及到诸多政策的判断，如维护人们的合理行为自由、避免-、成本计算等。

我认为因比较优势的消失而导致房屋价值的损失应该受到赔偿。首先增设电梯行为是一种故意行为，同意增设方明知增设行为将造成低层业主损失。其次，这项损失是准确地，范围有限的，将该损失纳入赔偿范围并不会像部分纯粹---一样保护范围不明确---无法准确计算。再次，将该损失纳入赔偿范围也是对破坏低层业主购房时动机或预期的一种对价。后，---责任法也并不是只保护权，而不保护纯粹---。

排他交易与既有住宅增设电梯的法律效果很类似。比如，单独代理协议的破坏，如果授权人在所在地再授权其他商家经营，将损害已获授权的商家利益。既有住宅在初销售时同样是这个道理。低层业主之所以购买低层正是因为看中了低层的便利优势，购房款中包含了对这种优势的对价。一旦增设电梯，则使得低层业主的购房目的受到损害。所以对因比较优势的消失而导致房屋价值的损失应该纳入赔偿范围。

具体赔偿数额则应根据房地产估价机构的评估结果来确定。楼价变动的影响因素很多，因增设电梯而导致楼价变动的影响-，尚未明确。可参见《厦门市建设局关于既有住宅加装电梯不同楼层间出资补偿比例的指导意见征求意见稿》中的补偿参考方案和广州部分楼盘成交数据。

综上，既有住宅业主有权---增设电梯，但低层业主也有权利获得因比较优势消失以及因通风、采光、日照、通行等方面的-影响而造成的房屋价值贬损的赔偿。

自创“数台阶”法

过完“-关”，接下来还有“资金关”。根据规定，加装电梯筹金的渠道包括业主按照一定比例共同出资，也可通过住宅专项维修资金、财政补助资金、社会投资等方式。而具体的出资比例由业主自行商定，确定后就费用分摊筹集方案达成书面协议，这意味着加装电梯费用需要靠业主们协商。

何大运所在的宿舍楼自创的解决办法——按照台阶数分摊费用，-地消除了分歧。“这个办法楼上楼下谁都没意见。到顶楼一共多少个台阶，换算出来每个台阶多少钱。到我家一共88个台阶，我就按88个台阶掏电梯费，公平合理。楼上台阶多，就多拿一块钱，楼下台阶少，就少掏一部分。一楼不用拿钱。”

“数台阶”分摊电梯费，看上去是个土法子，但是确实简单明了，居民-。“爬6楼共有108级台阶，除一、二楼不参与外，我们算出每级台阶相当的费用，再每户所占台阶数除以总台阶数确定比例。”何大运指着手机上的电梯金额计算表对-解释说，如此一来，这部总价46.4万元的电梯，除去---补贴20万元，6楼分摊4万多元，3楼分摊2万多元。“对这个办法大家心服-，电梯费用分摊这个-问题也就顺利解决了。”

家住民心河边省传输局宿舍的王阿姨一直关注着---对加装电梯的政策和态度。-，这个小区都是单位宿舍，独立两栋多层房子，很大的院子，出门就是民心河和公园，小区物业管理得-，十几年的老宿舍了却比很多新建小区都干净，车位也充裕，整体环境居住着很舒心。就是随着这两年岁数越来越大，每天上下都要爬好几层楼，才能回家和出门，越来越觉得累人了。加装电梯的事儿小区业主们也议论过，大多都比较积极期待，但是政策没有明确的操作流程，所以一直悬而未决。这次省里相关部门第二次发征求意见稿，真正感觉到了---关注民生问题的决心，就盼着能尽快推出正式文件，市里相关部门再出个实施细则，小区内能尽快安上电梯，居住起来更方便了。

-随机采访中发现也有不支持加装电梯的业主，大多是住在一层的，因为本身装不装电梯，对于这些业主并没有带来什么好处，甚至还会觉得加装的电梯还会遮挡视线。

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