违Z法建筑租赁咨询服务“本信息长期有效”

广州商场商铺转租合同的期限超出租赁期限怎么办？

    律师解答：依照《z高人民法z院关于审理城镇房屋租赁合同------具体应用法律若干问题的解释》规定：“承-经出-同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承-剩余租赁期限的，人民法z院应当认定超过部分的约定无效。2、如在告知期限内未搬离，到法z院立z案庭---，并请求诉前财产保全，由法z院查封存在房内的货物。”由于转租合同是以承-存在租赁权为基础的，在承-的租赁权因合同终止等原因失效时，次承-不能向出-主张租赁权，也就是说，租赁合同约定的期限直接约束了转租合同的期限。

由此可见，商铺的使用者在签订转租合同时，应查明原商铺租赁合同的有效期限，只能在租赁合同的有效期限内签订转租合同。但如果租赁的营业执照包含-或特许经营的范围，合同是否有效。如果转租期限超过承-剩余租赁期限的，超过部分的约定属于无效，作为次承-的商铺使用者的权利将得不到保障。不过，如果因为转-的原因导致次承-的租赁权受到损害的，次承-可以根据转租合同的约定，要求转-赔偿损失。

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同---类---，包括买卖合同，赠与合同，-合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，房屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等---。但是，合同签订后第三天房东又将该套房屋租给林某已经入住，请问我可以要求房东履行租赁合同吗。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。

广州租赁合同没有备案有效吗？

    咨询：廖先生将自有的200平米商业用房出租给李女士经营餐馆，双方签订五年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后，李女士依约交付了租金并装修房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。”这一地方法规的-，突破了《土地管理法》-于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了-操作的政策基础。一年后，廖先生以租赁合同未经备案为由主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。请问：租赁合同未经备案是否无效呢？　　　　　　　　　　　

律师解答：z高人民法z院《关于审理城镇房屋租赁合同------司法解释的理解与适用》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行-规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法z院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

李女士与廖先生的合同在缔约之际是双方真实意思表示。合同法第四十四条第z一款规定：“---成立的合同，自成立时生效。”据此，廖先生主张合同无效，不予支持。

广州张静律师在合同法律领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同---类---，包括买卖合同，赠与合同，-合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，房屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等---。租赁合同涉及的房屋虽然没有“建设工程规划---”或者“未按照建设工程规划---的规定建设”，但在法z院“打---”的一审开庭终结前取得建设工程规划---或者经主管部门批准建设的，法z院仍然会认定合同有效。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。

广州因为房屋性质办不了营业执照，合同解除损失谁赔偿？

租商铺开美容院办不出执照 要求出租方赔偿获支持

    付了押金和租金，租来了商铺，又经过装修开设美容院，却在申请办理经营执照时，因其所租商铺系工业用房，不能开设美容院，而申请落空。金女士无奈---。日前，法z院判决房东向金女士返还租金及-金，并向金女士赔偿装修损失80%的判决。

法z院认为，双方约定，金女士承租涉讼房屋的目的系用于经营，因房东出租的房屋性质为工业用房，工商---根据规定，对金女士在承租场所从事美容经营的申请不予准许，致使无法实现承租经营的目的。依照合同法关于“出-应当按照约定将租赁物交付承-，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，由于长发公司出租的房屋不符合双方约定的用途，金女士与长发公司解除租赁合同的行为并无不当，予以确认。金女士要求退还押金和租金的诉请，予以支持。关于要求赔偿装修损失之请求，因金女士对承租房屋性质未作了解的情况下就进行装修，本身也有过错，确定按审价结论的80%予以赔偿。当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。此外，金女士要求房东承担加盟费的诉讼请求没有法律依据，不予支持。同时，其未在法z院规定的时间内办理房屋交接手续，其存放于店铺内的美容仪器、美容产品等物品已视为放弃，故对其要求房东承担上述物品损失的诉讼请求，也不予支持。房东的抗辩理由不能成立，不予采信。房东以金女士违z约为由要求确认合同解除及其余反诉请求均不能成立，不予支持。

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