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广州老年人神志不清，子女可以卖其名下房产吗？

    律师解答：老年人的房产和存款，监护人无权处理。

说白了：老年人的房产监护人是无权进行交易的、老年人的存款监护人是无权取出的，老年人的房产和存款，只能成为了遗产，继承人一起公证后或由院裁定了才能处理，目的是保护老年人的---权益，为什么房产交z易中心、银行一定要本人的签字才能交易或取出，原因就在此。因为，在财产分割之前，继承人并没有实际获得财产，不发生---偶另一方分割共有财产的问题。

老人不能说话了，为其可以卖掉其名下房产吗？

答：子女先经过-程序，申请神志不清的老人为无民事行为能力人，自己作为老人的监护人之后，如能提供充分证据，证明自己是为了帮老人，且在经过法z院审理认定之后，可以出售老人名下房产。

相关法律规定：

第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他---权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人---履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者---被监护人的---权益的，应当承担责任；根据《-法》第27条第2款的规定，可以理解为：具备继子女受继父或继母抚养教育情形的就是特定的继父母与继子女。给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人z院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

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广州父母可以出售未成年子女名下的房产吗？

    咨询：我父母---前将其名下一套房产赠给刚满10周岁的孙子所有，并办理了房屋产权登记，将该套房屋登记在孩子名下。现因小孩上学离家太远，我想把这套房屋卖掉并在学校周边另购买一套房屋。请问，我作为孩子的父母，有权-该套房屋吗？能否正常办理过户登记？根据前述法律规定，案涉的20万元---也属于田大爷的遗产范围，其儿子小田同样有权继承。　　

律师解答：根据有关法律规定，-属于法律上规定的无行为能力或---行为能力人，-的大部分行为都需要由监护人来代理。根据法律规定，-的-监护人首先应当由其父母担任，父母有权利也有义务对未成年子女的人身、财产和其他---权益承担---和保护责任。综上所述，公民在订立遗嘱时需要注意，除了年满16周岁、已经参加工作并且可以以自己的劳动收入维持生活的-外，须在遗嘱中为其他的-保留-的遗产份额。

监护人--财产有严格的法律---。出于对-利益的保护，《通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他---权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者---被监护人的---权益的，应当承担责任；律师解答：根据有关法律规定，-属于法律上规定的无行为能力或---行为能力人，-的大部分行为都需要由监护人来代理。给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。根据以上规定，只有为了-的利益，监护人才有权处理-的财产，因此，父母作为未成年子女的监护人只有在满足一定的条件下，才可以--的房产，即“为了-的利益”。

对于“为被监护人的利益”的具体情形，---还未作出相应的规定。根据实践中有关做法，笔者认为，生活中的以下情形可以视为符合“为被监护人的利益”的情形：

作为监护人的父母为-支付学费、、未成年子女自身行为造成他人人身或财产损害要赔偿、-的房产遇------，作为监护人的父母与---部门签订房屋---补偿协议、出售旧房来为-购买新房---居住条件等情形。

你所说的为孩子上学方便变卖其房产并购置新房的，只要新购买房屋价值不明显低于原房屋价值，且给孩子上学提供明显便利的，应该属于“为被监护人的利益”的情形。

另外，法律对于-房屋过户登记也有-规定。《房屋登记办法》第十四条规定，-的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请-房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；又根据我国-法，在-存续期间，夫妻一方继承所得的财产属于夫妻共同财产，在---时应当按照夫妻共同财产予以分割。因--房屋申请登记的，还应当提供为-利益的书面-。因此，因--房屋申请办理登记的，应提交有关为-利益的书面-和证明，否则，登记---将不予受理其登记申请。

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广州写明嫁人就失去继承权的遗嘱有效吗？

    案情简介：2006年11月，张某自书遗嘱“我妻今后嫁人，10号楼归我侄子所有”。同年12月，张某---。2007年，张某妻蔡某与他人结婚并于次年生一女且在10号楼为女儿举办“百日酒”。2012年，张某侄---蔡某，要求判令张某名下9号楼、10号楼归其所有。在具备转继承的条件，适用转继承时，转继承人继承被转继承人应继的遗产。

法z院认为：公民可以---立遗嘱-个人财产。本案中张某亲笔书写遗书及签名，注明年、月、日，并经数名证人见证签名，就其居住房产予以-，故其书写遗书为自书遗嘱。公民立遗嘱将个人财产赠给、集体或-继承人以外的人，为遗赠。张某侄属-继承人以外的人，其主张基于遗赠法律关系而提出，故本案应为遗赠---。案涉10号楼并未列入遗赠范围，张某侄亦未张某-继承人，同时不存在代位继承、转继承等情形，故张某诉请判令10号楼归其所有的主张，无法律依据。-自由系我国规定的一项公民基本权利，亦系《-法》规定的基本-制度，具体而言体现为-自---这一人格权利，即自然人有权在法律规定范围内，自主自愿决定本人-，不受其他任何人---与干涉。张某---后，蔡某是否再婚应完全由其自行决定，如蔡某选择再审亦人之常情，故张某立下遗嘱设定约束内容，---蔡某-自由，违反有关-自由的法律规定，故张某遗嘱中“我妻今后嫁人，10号楼归我侄子所有”内容应属无效，即张某受遗赠内容无效。即便前述张某受遗赠内容有效，---律规定，受遗赠人应在知道受遗赠后两个月内，作出接受或放弃受遗赠表示。到期未表示的，视为放弃受遗赠。依照《土地管理法》的规定，对于支撑此房屋的宅基地，子女是不可以作为遗产来继承的。本案中张某后，张某侄作为遗书持有人并居住在同村，应知晓张某遗产内容中其受遗赠条件成就，但张某未举证证明其在条件成就后两个月内作出接受遗赠的表示，应视为放弃受遗赠，故驳回张某侄诉请。

律师---：遗嘱中设定诸如“我妻今后嫁人，房屋归我侄子所有”等约束内容，因---继承人-自由，违反有关-自由的法律规定，应属无效。

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