对方违约举证找律师价格合理“本信息长期有效”

广州越秀区著z名房产律师 房屋装修---法律咨询

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广州商品房有问题业主拒收房，可以要求预期交房-吗？

    实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种问题而拒收房屋引发的---比比皆是。但此类情形如何处理，不少业主往往不得要领。近日，法a院的一起类似---值得我们思考。

   2011年小吕出资在某小区购买了一套商品房，开发商承诺于2012年9月1日交房。律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。2012年8月下旬，开发商通知小吕前来收房。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。随后，小吕没有收房。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今-交房的-。

   法a院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。因房子已经归给新房主所有，---水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。法a院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。开发商也按期通知了原告前来收房，已履行了其应尽的交房义务。根据双方合同，除可因开发商不具备约定的交房条件而-交接外，不得以其他理由-办理房屋的交接手续。就该房屋出现的问题，小吕有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商-期地承担-交房的违约责任，故驳回了小吕的请求。

法官说法：

   如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其-受领者，则认定为已经交付。签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。买受人不能以拒收房屋的方式主张出卖人-交房。对于房屋存在的瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担z保责任，有权要求开发商承担维修并赔偿损失的责任。如果确实因交付的房屋存在主体结构问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。

广州房地产法律咨询 天河区房屋买卖---律师

广州二手房买卖要注意什么？二手房买卖合同怎么写？

    律师解答：首先，在房屋买卖合同签订前，买家需要注意以下事项：

??1、核实产权证上所有权人的身z份信息;

??2、到房产交易z中心查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有等。这里还需注意的是，如果登记的所有权人-一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证;

??3、待售房屋的房屋情况，是否存在采光、漏水等问题;

??4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明;

??5、是否有其他实际使用人;

??6、是否有---登记未涤除(商业房产);

??7、是否有未交清的水电费、物业费等费用;

??8、需要缴付的税费(税费政策复杂且多变);

??9、是否符合当地的限购政策;

??10、房屋内是否存在户a口。

??其次，在签订房屋买卖合同时，还要注意以下事项：

??一、准备好所需的如下证明材料

??1、身z份证原件或护z照原件及复印件;房产z证原件;

??2、-的户a口簿或出z生证明;

??3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身z份证。

??二、看清楚合同中的约定内容

??1、房款的金额是否写清楚?

??2、付款方式如何?是---付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?尽量等房屋过户登记并完成交付后再支付全款，以保障终取得房屋产权。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。-需要注意的是，在签订合同时，多数买卖双方会在合同中约定过户当日支付一笔购房款，对此笔购房款的支付时间(过户手续办理前，还是办理后)应当明确。

??3、买卖双方何时过户及交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房屋一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单)。

??4、违约责任是否约定明确、-的数额是否约定清楚，在此建议买家在合同中详细约定对方-过户或者交付的违约责任。

??5、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

??在合同签订时尽量小心谨慎，做到如上事宜，才有可能-不应有的交易风险，进而顺利完成交易。

广州房屋买卖或租赁合同签订却未实际履行，还需要付中介费吗？

出路某在某地产居间服务下，就其所有的一处房屋与案外人某服饰公司签订了一份房屋租赁合同。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不-以支持。对于租金以及押金的支付方式，合同中约定租金为每月3万元，约定押金为3万元。房屋租赁合同第七条居间服务条款中，约定本合同签订时甲方应向丙方支付3万元--- 。合同中明确 ，合同签订以后如果租赁双方解除、中止或者变更租赁关系的，租赁双方仍应向居间的支付约定的---。

事后，出路某未向支付约定的---。诉至法a院请求判令路某支付--- 3 万元。路某辩称：未能向其提供合同约定的有效服务，承签订合同后没有支付任何费用，合同没有实际履行。

庭审中，双方均-签订合同时承未向出---押金，合同未实际履行。经询，原告不能向法a院提供承租方签字人的相关授权文件和服饰公司的---文件。

法a院审理后认为：尽管地产通过自己的居间服务安排出与承签订了房屋租赁合同，但签订合同时未促成承向出支付房屋押金款项，事后未促成合同实际履行，亦不能提供承的有效---文件。4、待售房屋的租赁情况，如果房屋已经出租，则需要售房者提供承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。履行居间义务的行为存在重大瑕疵，未能有效保护出---权益。对于要求出支付居间--- 3 万元的请求，法a院酌情予以支持，终出给付地产居间---1000元。一审后双方均未上诉。

律师解答：本案是一起居间合同------。这里还需注意的是，如果登记的所有权人-一人的，那还应注意其他产权人的售房意见，如委托他人操作的，应当要求对相应的委托手续进行公证。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同是一种带有委托性质的服务性合同，委托合同具有-的性质，其成立大多建立在委托人对居间人所具备的能力或知识特殊-的基础上。故而，居间人应当认真负责履行居间义务，利用知识向委托人提供建议、方案，保障委托人的相关权益。

该案中，出通过的居间服务与案外人签订了房屋租赁合同，应当视为完成了居间义务。家庭成员指：产权人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孙子女、外祖父母、外孙子女、公婆、儿媳、岳父母、女婿。根据合同法规定，出应向支付居间费用。但是根据---实际，安排出与案外人签订房屋租赁合同时，既未提供承服饰公司相关---文件，也未在签订合同时促成承向出支付房屋押金等款项，事后也未能促成该合同的实际履行。可见，作为居间人在合同履行过程中并未尽职尽责，未能有效保护作为委托人的被告的---权益，一“间”了之。故而，法a院对所主张的三万元居间费，终出只给付一千元是合乎法律与情理的。