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广州没有房z产证的房屋能否执行-？

    律师解答：针对产权证z件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前-房产产权证z件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责；在收到法制办评查意见后，该局经过认真-分析，认为李某的---存在如下错误：被-主体与违z法占地行为人不一致。如具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以---向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。

广州佛山买法z院的-房风险大，可以买保险吗？

   律师解答：可以

法z院-的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受-程度-。但这类房屋也面临产权不清等诸多风险。如“轮候查封”、“产权不清”、“无/小产权”、“房产”等潜在风险，这可能会导致房产无过户。

2016年8月3日，z高院《关于院络司-若干问题的规定》的发布，使络司-成为近期关注的焦点。其次，郑某、陈某就郑某之前---发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物---没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。近日，国内首z家互联保险“众安保险”联合阿里巴巴旗下“闲鱼-”推出全国---针对络司-环节的保险产品——“拍房交易保障险”，这也是国内保险首z次嵌入司-场景，为司-房产的过户安全保驾-。

z高院的络司-的规定，填补了该领域的空白。z高院执行局---孟祥对此-，络司-作为-程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。

根据------了解，目前在“司-平台”参加司-房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司-平台”跳转至天猫众安保险官z方-店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。

根据司-平台以往拍房的平均-成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安保险结合行业数据进行-，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用---情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在-前并不会公布，终由购房者承担。购房人可根据-房产的成交价自行选择不同保额投保。

购买该保险后，当被保险人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向保险申请赔偿损失。-标准一般按照-成交价赔偿，z高不超过保额。

   律师提醒：记住买-房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房---。不要误会了以为买了保险就收楼也没问题了。

广州什么是不交吉房屋？

   律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得---后，可能还需要另案---腾房的房屋。因其不能立即交付，所以---也比交吉的房屋便宜很多。县---以行政-为依据，没收李某的---财物，明显与之不符。实践中大部分-的房屋都是不交吉房屋。购买者在购买之前，可了解清楚房屋的现状，只要不是-难处理的情况如有老年人住在里面以死对抗搬出，房屋还是可以购买的，---腾房即可。具体请当面咨询律师。

在-市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？一般来说，“不交吉”是指买受人对被执行标的有产权、无使用权。不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金，即买卖不破租赁。至于车位管理费和租金，因陈某只举证证明其为案涉房屋的物权人，并没有提供证据证实其享有相关车位的使用权和管理权，故对该部分请求，不予支持。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。

      另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。此种情况也可---腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。

广州购买-房后，要求使用人支付占有使用费的，从什么时候开始算？

律师解答：很多来咨询的客户都自以为是从拿到产权证当天开始算，这样就少算了。实际应该从拿到法z院的执行裁定书当天开始算。请看下面的判z决：

判z决书节选：

本院认为：冷某梅通过参加司z法-方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的---依据，故冷某梅主张李某支付占用涉案房屋期间的使用费合理---。但根据《------物权法》第二十八条：“因人民z法z院、仲裁委z员会的法律文书或者人民政z府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政z府的征收决定等生效时发生效力。根据------了解，目前在“司-平台”参加司-房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司-平台”跳转至天猫众安保险官z方-店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。”之规定，冷某梅主张涉案房屋使用费应从其实际取得涉案房屋物权开始即从2013年1月16日原审法z院裁定涉案房屋归冷某梅所有时起计。