销网签咨询优惠报价,房屋买卖违约咨询律师

通过以房抵债可以达到的目的吗？

   --相关规定，无论-、变卖财产的行为是---的自主行为，还是人c院实施的强制行为活动，对-、变卖财产的全部收入，“---均应---申报----。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少？对此，-表示：单位或个人以房屋抵顶有关债x务，无论是经双方协商决定的，还是由法x院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债x务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债x务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。除此之外，在此过程中还要---个人所得税及契税。首先，房主为了省税费而提出这样的操作方式，其行为本身已违反了相关法规。

广州商铺长期使用权买卖但不过户的合同有效吗？

    实践中商铺的经营者为筹集c资金，将商铺的长期使用权通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同，以优惠的价格出售他人，并约定商铺由其统一出租经营管理，每年给予商铺买受人固定比例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使用权购买合同是否有效？按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

   律师解答：此协议属于保留所有权出卖使用权的买卖合同，出现所有权与使用权的分离，并非为法律所禁止，应认定为有效。法律对租赁期限规定长不得超过20年，超过部分无效，但没有规定使用权买卖的长期限，因此不影响合同的效力。郑某一直持有该房屋的土地使用证，该证上的使用者及相应地籍档案材料中土地使用者均经涂改为“郑某”。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗-，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。买受人只能主张损害赔偿。

广州越秀区著z名房产律师 房屋装修---法律咨询

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广州商品房有问题业主拒收房，可以要求预期交房-吗？

    实践中，买受人受领房屋前发现房屋存在各种问题而拒收房屋引发的---比比皆是。但此类情形如何处理，不少业主往往不得要领。近日，法a院的一起类似---值得我们思考。

   2011年小吕出资在某小区购买了一套商品房，开发商承诺于2012年9月1日交房。2012年8月下旬，开发商通知小吕前来收房。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。随后，小吕没有收房。去年9月份，小吕将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自2012年9月至今-交房的-。

   法a院经审理发现，该小区部分房屋确实存在局部漏水情况，但都不属于房屋主体结构问题，对房屋的使用也不构成实质性影响。法a院认为，该房屋取得了商品房交付使用备案文件，已符合交付条件。开发商也按期通知了原告前来收房，已履行了其应尽的交房义务。当事人没有提出调整的申请，因此法a院不应对-主动予以调整。根据双方合同，除可因开发商不具备约定的交房条件而-交接外，不得以其他理由-办理房屋的交接手续。就该房屋出现的问题，小吕有权要求开发商承担维修、赔偿损失等责任，但无权拒收房屋并据此要求开发商-期地承担-交房的违约责任，故驳回了小吕的请求。

法官说法：

   如果开发商交付的房屋符合交付条件，则买受人不能拒收，其-受领者，则认定为已经交付。买受人不能以拒收房屋的方式主张出卖人-交房。案情摘要吴某购买了两套商品房，同时郑某与吴某签订协议，内容为吴某购买的2套住房实际为郑某所有，因郑某无户a口不具备购买条件，以吴某名义购买，实际付款人是郑某，吴某对房屋不享有权利也不承担风险。对于房屋存在的瑕疵，买受人可请求开发商承担瑕疵担z保责任，有权要求开发商承担维修并赔偿损失的责任。如果确实因交付的房屋存在主体结构问题和影响合同目的实现的瑕疵，买受人可以通过主张解除合同、退房并要求开发商赔偿损失等方式维护自己的权益。

广州没有购房资格违反限z购令买房，解除合同后定金能退吗？

陆先生-向某开发商购买4栋别墅，支付了定金100万和购房款100万，共计200万。后不想买房了，便借口开发商一房二卖要求解除合同，法a院经审理后发现开发商无一房二卖行为，但本案合同因违反“限购z令”应当解除。

法a院审理后认为：陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产-收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购z令”相悖，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当---解除、退---项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法a院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。小吕听到部分业主说，房屋存在局部漏水问题，小吕就告诉开发商，等房屋维修好了其才会收房。据此，佛山-能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等请求，驳回能润地产要求不予退还房款的请求。

律师---：

佛山限购政策是2011年3月公布实施的，距离本案购房发生时间已有两年，双方应当清楚政策，却故意绕开“限购z令”，均存在过错。房屋买卖合同不可履行，应当---解除。涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。”3、因当事人双方均存在过错即在当事人双方在磋商过程中均有过错导致商品房买卖合同未能签订的情形下，宜作如下处理：不适用-种情形的定金罚则。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生---，由此产生的责任属于缔约过失责任，而不是违约责任，责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的公司，其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务，且存在其他不完善之处，确有--的嫌疑，亦是引发本案争议的源头。

广州欠缴物业费的时效如何计算？

徐先生因5年未交物业费被物业公司---至法a院，徐先生辩称，时效为2年，前面3年的物业费已过时效。法a院经审理认为，徐先生同意支付二年的物业服务费，应视为徐先生对物业公司提供物业服务事实的-；物业公司提供物业服务处于持续性状态，同时通过邮寄信件方式，表明物业公司并未放弃主张相应权利。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不-以支持。因此徐先生的请求不能得到法a院支持。

律师---：本案争议焦点是双方间的物业服务费之债z务履行是否超过时效。a高人a院《关于审理民事---适用时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债z务分期履行的，时效期间从后一期履行期限届满之日起计算。父亲---后，按照继承关系可以给子女办理土地使用权变更登记，且在记事栏进行备注说明即可。”按照物业服务合同，徐先生给物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的支付具备一定的独立性，但该独立性不-否认物业服务费这一债z务的整体性。从每一期物业费的债z务履行期限届满日起分别计算时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债z权人因-其债z权超过时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了时效制度的价值目标。

前3年，物业公司以信函方式向徐先生催交物业服务费；此后亦一直在为诉争房屋实际提供物业服务，双方间的债z权债z务关系处于连续状态，因此纵观全案，物业公司未怠于行使权利。徐先生认为本案已经超过时效，并无法律依据。

时效制度存在的初衷，是为了禁止权利-，维护交易秩序稳定。业主向物业服务企业依约支付物业服务费，是业主根据物业服务合同所承担的主要义务，目前较多的做法是按年支付。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户a口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。如果物业服务合同为一年一签，那么一份合同确定的付款期可能成为一个时效的起算点：如果物业服务合同是两年一签甚至多年一签，那么时效起算时间就不是以每一付款期为起点独立计算，而是将多次付款行为视作一个整体，从后一期开始计算。按期支付物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，是小区可续治理过程中的重要一端。