广州黄埔区租赁合同在抵Z押权之前咨询优惠报价「广州合拓」

广州未经报建的违z章建筑能否进行---？

    律师解答：针对未经报建的建筑能否---的问题，执行法z院应将建筑物情况函告建设行政主管部门，如行政主管部门确认属违z章建筑---拆除或作没收处理的，该建筑物不得作为执行标的；如行政---对建筑行为作出行政-决定并---补办手续，而被执行人又不配合的，法z院可商请申请执行人或---人垫付补办手续费用，再进行---。陈某在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、-、收益等权利，其要求刘某立即搬离案涉房屋，并自2016年8月9日起支付房屋占有使用费的诉z讼请求合理有据，予以支持。

广州---房---中如何证明是虚z假租赁合同？

  律师解答：购买司z法---房---中，经常可出现长期租赁合同，其中很多此类合同都是虚z假z的。那么，如何证明该租赁合同虚z假呢，可从以下五个方面判定当事人之间的租赁合同关系真伪：

其一，租金的支付方式。

惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形。法官说法：依照“买卖不破租赁”的法律规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。而虚z假z的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租z人”和“出租z人”多未发生真正的租金支付关系。对于租金的支付方式多采---支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。

其二，占有情况。

虚z假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占---房屋重要的用益权利，承租z人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚z假租赁关系很容易戳穿。

其三，租赁期限。

临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗---的非z法目的，其虚设的起始日期往往比---的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非z法的“承租z人”及“出租z人”出于房屋占有情形及虚z假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租z人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。10、买受人签收相关法律文书后应及时联系承办人交接标的物，并自行办理过户手续，---不办理的，买受人应支付由此产生的---滞纳金等费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。故而可结合占有情形综合判断。

其四，当事---利的主张及义务的履行。

虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。吴某于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄某、陈某负有将涉讼房屋移交给吴某的法律义务，但黄某、陈某负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴某管业。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理保养义务均会加以明确，而虚z假z的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素。

其五，“承租z人”与“出租z人”之间的关系。

因虚z假租赁合同之---，相互串z通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可---性，则难以达到相互串z通以逃避---或---执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系---的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节。

综上所述，当遭遇半路杀出的承租z人以租赁关系为箭牌欲阻却买受人收房房屋之时，以上五个方面，不妨仔细推敲，搜集相关证据，以期揭开虚z假租赁合同之面纱。

广州购买---房后，租客一直不搬要支付房屋使用费吗？

    律师解答：可以要求居住人支付房屋占有使用费。使用费标准按广州市国土资源和规划局公布的租金参考价计算。

至于占有使用费的标准，可参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定，其中按广州市国土资源和规划局2016年公布的租金参考价计每月租金为22513.48元511.67平方米×44元。律师提醒：记住买---房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。至于上述期间的物业管理费物业管理费从2016年11月起按每月1535元的标准计算至交还房屋之日止和水费880.4元，亦应由刘某负担。至于车位管理费和租金，因陈某只举证证明其为案涉房屋的物权人，并没有提供证据证实其享有相关车位的使用权和管理权，故对该部分请求，不予支持。

广州原业主在---成交前签订的长期租赁合同有效吗？

张静律师解答：无效，属于---串z通，损害他人利益而无效的合同。但须注意的是，在法z院执行违z法建筑物时，不可将违z法建筑物的权属转移登记设为前置条件。如下面这个---，原租客在---成交个月，将涉案房屋转租给他人，并签订了23.5年的租期并约定---支付租金。法z院后认为，签订租赁合同的双方及原业主均存在明显的---，---支付巨额租金不合常理，且不能提供已支付全部租金的证据。终认定该租赁合同属---串z通无效，各方均应腾空房屋交给新业主。

判z决书节选：

本院认为，何某通过---，取得了案涉房屋的所有权，享有房屋的占用、使用、收益、-的权利。至于上述期间的物业管理费物业管理费从2016年11月起按每月1535元的标准计算至交还房屋之日止和水费880。何某在通过---竞得涉案房屋时，当时的---资料已明确该次---为按现状不交吉---。何某对于案涉房屋上存有王某与全某公司分别于2002年12月28日签订的《租赁合同书》及2009年3月10日签订的《补充合同》这一事实是知悉的。但是，依据法律规定，只有---有效的租赁权才能约束所有权。王某于2011年6月30日与诚某公司签订的《房屋租赁合同》没有在---资料中予以-。王某、全某公司、诚某公司也没有提交证据证明曾告知执行法z院或---行。案涉房屋已于2003年3月份登记为进行司z法---，王某与全某公司均理应知道案涉房屋---后将出现新的所有权人，王某如需将房屋转租需要的新的所有权人的同意。但王某在案涉房屋---成交之前不足一个月的时间里，将案涉房屋转租给诚某公司，并在合同中约定一次过收取23.5年的租金。全某公司也在明知房屋即将被---及即将出现新的所有权人的情况下，仍然同意王某将案涉房屋转租，存在明显的---。诚某公司在合同中约定的租期长达23.5年及---支付230万元的巨额租金，不符合日常生活经验。且诚某公司也未能提供其已支付230万元租金的充分证据。

综上上述情况，本院认为，王某、诚某公司明知案涉房屋将被---出现新的所有权的情况下签订的租期长达23.5年及一次过全部支付租金的转租合同，属于---串z通，损害---买受人的利益的合同。但在法z院---公告里一般只会注明标的物的评估价，而房产原购入价并不会公布。该合同未在---资料中-，不属于何某买受时---的租赁负担。故何某作为所有权人要求王某、诚某公司将案涉房屋交还，---有理。全某公司虽然不是王某、诚某公司之间的租赁合同的当事人，但是全某公司当时书面同意王某这一转租行为，存在明显的主观---，判z决成某公司及第三人王某、第三人全某公司将房屋腾空交还何某管业。