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业主客户是物业管理的权利人和责任人，决定了物业管理的价值需求

物业管理行业的客户群体是物业的主人——业主，业主在物业管理中的---不仅仅体现在《物权法》中建筑物区分所有权人的法律定位，作为物业管理的权利人和责任人，在物业管理商业活动中，业主更是物业管理服务的原始需求者和评价者。中国物业管理发展的---道路，决定了“------、企业推动”的物业管理模式在初期阶段的必然性，但是随着业---利意识的增强和企业市场竞争的加剧，物业管理行业已逐步实现“企业时代”向“业主时代”的转换和变迁。业主或客户需要什么样的物业管理服务？是摆在物业管理行业乃至每一个物业服务企业面前的一个必须直面的---问题。

对于物业管理行业来讲，如何 识别业主这一特殊客户群体的价值需求， 正确认识物业管理与其他服务业的本质区别，进而挖掘和实现物业管理的---商业价值，取得与其他服务业的差别优势并形成行业的---竞争能力？如何根据宏观经济形势和行业发展的不同阶段，制定符合客观规律的行业发展战略？都决定了物业管理行业---的确立和生存发展的可持续。

对于物业服务企业来讲，在服务趋同化和---品牌膨胀化的背景下，面对不同的业主群体，如何针对他们不同的价值需求，把握自身的素质和特点，在客户细分的前提下选择适合的客户，做自己擅长的业务，提供的物业管理服务？面对同类的业主群体，如何识别他们的共性需求和个别需求，有效需求和无效需求，主要需求和次要需求，基本需求和潜在需求？在满足客户的共性、基本和有效需求的同时，如何引导客户的合理需求，挖掘客户的潜在需求，---客户的个性需求，很大限度为客户创造价值？都考验着企业的内在功力，决定着企业的品牌效益。

重视基础管理工作，理顺经营体制。首先应重视和健全各项基础工作，是企业有效地进行经营、管理、服务活动的前提。物业公司应争取更多的物业管理启动资金和办公用房、管理设备，并建立物业维修专项，使物业管理有---的基础条件。为避免建管脱节，物业公司应提前介入，在建筑施工前期就应与开发商共同探讨参与日后物业管理细则，为今后进行物业管理打下---基础；

其次应把好接管验收关。根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，---建筑，---使用功能，---基础设施配套---，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，是与业主建立---的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与---的重要依据和条件。此外，物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，做到有章可循，按章办事；再次应充分运用已---的法规，主动协调好与街道办事处等，行政管理等部门的关系，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务创造---条件。

当前物业公司发展的两个主要战略分别归纳为大资管和大运营。

在诸多经济发展的趋势中，消费升级和产业升级是我们不可忽略的两个时代特征。从行业所处的时代背景出发，这两种发展方向分别对应了产业升级和消费升级这两种趋势。大运营的典型公司是碧桂园服务，借由大量横向和纵向的并购，不断丰富管理业态和服务内容，并借此切入范围的城市运营服务领域。大资管的典型公司是永升生活服务，更多是探索住户潜在的消费场景，挖掘新的服务需求，坚决执行品牌战略来打造长期护城河。

地产产业链的特点是行业规模大、细分领域多、产业链条长，具有诞生平台型巨型公司的土壤。

我们认为，大运营路线的物业公司上限更高，大资管路线的物业公司需要关注---。对于有可能成长为平台型公司的物管公司和已经形成品牌护城河或者注重打造品牌的物管公司，可以给到更高的估值。重点公司可以关注：碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务。

物业服务包括哪些方面：治安管理。

相信大家肯定也有注意到，楼梯间，小区内总会有一些巡逻的人，还有一直守卫在小区大门的门卫，这些都是属于物业服务的范围，小区的治安如何跟物业公司的管理有很大的关系。一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动处理好物业内部人际关系，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少---和争执的发生。