海珠区承包合同无效咨询的行业须知

广东农村土地承包给外村人需多少村民同意？

发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政z府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行-后，再签订承包合同。只能按照《农村土地承包法》相关规定列入土地承包类---进行处理。通过---、---、公开协商等方式承包农村土地，经---登记取得土地承包经营权证或者林权证等---的，其土地承包经营权可以---采取转让、出租、入股、抵z押或者其他方式流转。土地承包经营权通过---、---、公开协商等方式取得的，该承包人死z亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。

广东农村土地承包中发包方有哪些权利义务？

国z务院农业、林业行政主管部门分别依照国z务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。《土地承包法》在对此作出严格规定的同时，还明确了应当遵循的程序。县级以上地方人民政z府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡镇人民政z府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。

家庭承包发包方和承包方的权利和义务:

农民集体所有的土地---属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委z员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。但从《土地管理法》及z高人民z法z院的相关司z法解释可知，承包人将土地转包给本集体经济组织以外的人是需要本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并需经乡人民政z府批准。村集体经济组织或者村民委z员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 所有---由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委z员会或者村民小组发包。

发包方享有下列权利：

一发包本集体所有的或者所有---由本集体使用的农村土地；

二---承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；

三制止承包方损害承包地和农业资源的行为；

四法律、行政z法规规定的其他权利。

发包方承担下列义务：

一维护承包方的土地承包经营权，不得非z法变更、解除承包合同；

二尊重承包方的生产经营自---，不得干涉承包方---进行正常的生产经营活动；

三依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；

四执行县、乡镇土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；

五法律、行政z法规规定的其他义务。

广东省转让农村土地承包经营权相关规定

土地承包经营权的转让，是指土地承包经营权人将其拥有的未到期的土地承包经营权移转给他人的行为。土地承包经营权的受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的农户。

　　土地承包经营权转让不同于转包、出租和互换。根据农村土地承包法的规定，转让土地承包经营权应当符合以下条件：1．转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。转包和出租，转包人和出租z人与发包人的承包关系没有发生变化，转包人与出租z人也不失去土地承包经营权。互换土地承包经营权，承包人与发包人的关系虽有变化，但互换土地承包经营权的双方只不过是对土地承包经营权进行了置换，并未丧失该权利。而转让土地承包经营权，承包人与发包人的土地承包关系即行终止，转让人也不再享有该土地承包经营权。

　　根据农村土地承包法的规定，转让土地承包经营权应当符合以下条件：

　　1．转让人有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行-后，再签订承包合同。土地承包经营权是农民基本的生活保障，因此，有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，才可以转让土地承包经营权。如何判断“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”，实践中可根据具体情况确定，比如已成为国z家---工作人员等。

　　2．经发包人同意。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉z讼请求，不予支持。转让土地承包经营权耍经发包人同意，而不像转包、出租、互换只需向发包人备案。一是，转让土地承包经营权，使得原有的承包关系终止，发包人与受让方要确定新的承包关系。尤其是将土地承包经营权向本集体组织以外的农户转让，发包人与受让方的关系也不再是集体经济组织与其成员的关系。同时还关系到受让方是否符---律规定的主体资格，是否具有承包经营的能力。二是，转让土地承包经营权，将使承包人失去土地承包经营权，也即失去在农村的生活保障。如果由承包入随意转让，就可能出现某些人为了欠债还钱或者游手好闲将土地承包经营权转让。因此，转让土地承包经营权，经发包人同意是---的。同时，对符---律规定的条件转让的，发包人应当准许。

　　3．受让方是从事农业生产经营的农户。同时，在互换之后，王某私自改变土地用途，在---于耕地的置换土地上建房更是违反了法律的禁止性规定。一是，受让方必须从事农业生产。从事工业、商业等生产经营的人不得成为土地承包经营权的受让方。二是，受让方是农户。企业、城镇居民等非农户不能成为受让方。要求受让人是从事农业生产经营的农户，可以---土地的农业生产用途，满足其他农户对土地这一生产资料的需求。

　　承包人转让的土地承包经营权，可以是全部也可以是部分。对于已经转让的，不论是全部转让还是部分转让，受让方都应与发包人确立新的承包关系。对于未转让的部分，原承包人与发包人应重新调整承包关系，变更原有的承包合同。

广州承租村集体土地建房后无法报建能解除租赁合同吗？

律师解答：如租赁合同约定承租土地是为了建房，则因村委广州这边叫经济合作社的原因导致无法报建的，可以---解除合同，退还已交款项。

判z决书节选：

关于合同是否应当解除的问题。在返还土地的经营权时，应注意结合农村实际及农时，从有利于生产和收获，将损失降到z低限度的原则。首先，对于涉案地块上现有的18间铺位，某村股份合作经济社未能提供相关建设工程规划---或者经主管部门批准建设的依据，且规划部门出具的多份复函中均-涉案土地内存在涉z嫌违z法建设的临时建筑的事实，并要求其依程序到城市管理综合执z法部门完善相关手续。但某村股份合作经济社一直未按要求办理，且将涉案地块进行---及于涉案合同中约定保留该18间铺位，直至本案诉z讼过程中仍坚持不同意办理相关查处手续。依照广州市番禺区国土资源和规划局在《广州市番禺区国土资源和规划局关于2017粤0113民初x号之一调查情况的复函》中援引的《广州市城乡规划条例》第六十一条关于“建设单位或者个人有以下情形之一的，城乡规划主管部门暂停办理其规划许可业务：一对已作出的违z法建设-决定未执行完毕的；二已由城市管理综合执z法---立z案但未作出违z法建设-决定的违z法建设行为的”的规定，由于涉案土地上的18间未经报建的商铺未经城市管理综合执z法---处理，涉案土地不具备办理继续相关规划许可业务的前提条件，从而导致杨某签订《租赁合同》拟在涉案土地上兴建三层以上建筑使用的合同目的无法实现，故杨某本案提出解除《租赁合同》理据充分，法z院予以支持。