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广州因开发商没有预售-解除认购书后，还能索赔吗？

  张静律师解答：如解除协议已约定不用赔偿，就不能再索赔。

判z决书节选：

法z院认为,蒋某、远某公司签订的《认购书》及《终止协议》-有效。双方签订《认购书》后蒋某向远某公司支付了部分的购房款项,后因远某公司未取得案涉房屋的预售-而双方协商解除《认购书》,双方就此签署《终止协议》,其中明确约定“甲乙双方于2018年6月30日签订的《认购书》及补充协议于本协议生效之日起终止,所涉及的一切权利义务亦随之终止”,其后,远某公司亦按照《终止协议》的约定退还相应款项,即蒋某、远某公司双方就解除《认购书》及双方就此应承担的责任和义务已经进行清z算并达成合意,双方亦实际按照上述协议进行履行,现蒋某再行以《认购书》系因远某公司原因导致解除而要求远某公司支付相应费用或赔偿相关款项缺乏依据,法z院不予支持。

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广州地下车库的公共面积能-归自己所有吗？

  张静律师解答：不能，公共面积不能登记至个人或其他组织名下。如下面这个面积，某集体公司与房地产公司约定合资建房，并约定地下第三层车库全归自己所有。终因地下三层车库8000多平方米属于公共面积，法z院驳回集体公司要求确认归其所有的诉求。

判z决书节选:

关于第二个争议焦点问题，杨箕公司主张涉案大厦地下层中8444.18平方米物业全部归其所有的依据是否充分。杨箕公司和南雅公司盖章确认后向广州市房地产提交的《负一层至负三层分成说明报告》明确载明,对于涉案大厦地下三层的分成,南雅公司取得车位318个,面积为3768.7296平方米,并载明具-置,杨箕公司取得车位20个(面积为209.0104平方米,并载明车位的具-置和编号)及层共有面积3195.4460平方米,第二层共有面积3486.4035平方米,第三层共有面积1553.3201平方米,共8444.18平方米。广州市国土资源和规划委z员会给一审法z院的复函中也明确表示结合《负一层至负三层分成说明报告》以及该项目初始登记情况,杨箕公司分配的涉案大厦地下层8444.18平方米除了地下三层的20个车位(面积为209.0104平方米)之外,剩余面积8235.1696平方米属车道等公共面积,二审中杨箕公司和南雅公司均确认公共面积不能登记至个人或其他组织名下。在此情况下,杨箕公司在本案中要求将涉案大厦地下层其分配取得的8444.18平方米中除20个车位之外的面积登记至其名下,缺乏依据,本院不予支持。至于当时杨箕公司所分配取得的地下面积8444.18平方米中为何仅于该报告中确定了20个车位209.0104平方米的具-置,而没有对其余的8235.1696平方米所对应的位置予以确定,杨箕公司作为该报告的签约盖章主体应该是清楚的。

一、只签了个认购书，不肯签正式买卖合同要违约赔偿吗？

  张静律师解答：不用，就是没收定金或双倍返还定金，即使认购书有约定违约条款，也不用承担-。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第z一条：当事人通过--金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

二、认购书已经约定得很详细了，还需要签订正式房屋买卖合同吗？

   律师解答：看认购书如何约定，可以签，也可以不签。但无论签不签，认购书已经具备房屋买卖合同主要条款的情况下，认购书可认定为正式房屋买卖合同。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第二条：认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

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1、商品房买卖合同未明确约定开发商代为办z证，开发商还有协助义务吗？

  张静律师解答：仍然有，开发商应办理初始登记，把由自己提交的材料提交给登记-，再通知购房人自己去办z证。否则开发商仍然承担-办z证的违约责任。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第三十四条：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记-,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担-办z证的违约责任。

2、开发商还没有大确权，购房人能-办z证吗？

  律师解答：不能，只能-解除合同、赔偿损失。

买受人-请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉z讼请求。