萝岗区买家无法办理-Z款咨询常用解决方案 擅长二手房-律师

广州中介服务合同约定保-，差额归中介有效吗？

  张静律师解答：无效。但如中介已确实提供了服务，法z院也会酌情判z决一定服务费。如下面这个-，中介和卖家约定保-140万，超出部分归中介，终房屋147万成交，法z院判z决只需给中介费1万5。

判z决书节选：

本案中,根据利中介与王卖家的陈述,利中介是在已经和买家协商好出售价格但未告知王卖家的情况下,再与王卖家协商-,进而作出协议书中关于“甲方承诺,乙方销售该房屋的总售价为壹百肆拾万,超出壹百肆拾万的部分差价归乙方所有……”的约定,这既-了业主作为产权人和委托人的交易决定权,也与中介机构作为居间方为交易提供服务的-义务相悖,且容易导致中介机构及其从业人员故意-交易信息、-房屋差价等道德风险,-市场交易秩序,因此协议书的约定违反公序良俗,应为无效协议。但是鉴于王卖家与买受人之间的房屋买卖合同已经履行完毕,利中介亦提供了居间服务,根据等价有偿及公平原则,法z院酌情支持中介服务费15000元,对利中介诉z讼请求中合理的部分予以支持,超出部分不予支持。由于协议书无效,因此对利中介主张的利息,法z院不予支持。

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网签合同和三方合同不一致导致-z款未通过，谁的责任？

  张静律师解答：由双方举证是谁的责任主张网签合同作假，如都无法举证，则都不承担违约责任，合同解除。

双方在2017年4月10日在房管部门办理交易递件手续时,因网签合同载明的付款方式及金额与原合同约定不一致,导致王买家的-z款审批手续无法获得通过,双方因此而未能在约定期限内办理后续的交易手续。从本案的证据以及双方庭上陈述可知,双方签订的《广州市存量房买卖合同》中约定的付款方式以及付款金额等与《房地产买卖合同》约定不符,正是因为上述两份合同约定的不同导致双方的房屋买卖关系无法继续履行,而结合《房地产买卖合同》第八条“买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力,不一致时以本合同为准”的约定,《房地产买卖合同》才是双方实际履行的合同,现双方均未能举证导致《广州市存量房买卖合同》与双方真实履行合同不符的原因是对方过错所致,之后,双方就如何继续履行《广州市房地产买卖合同》进行进一步磋商但却无法达成一致意见。综合上述合同履行过程,导致合同不能履行的原因不能归责于任何一方,故对王买家主张要求继续履行合同以及房屋过户、支付律师费的诉z讼请求及姜卖家以对方违约为由请求确认合同解除、没收定金以及支付律师费的诉z讼请求均不予支持。如上文所述,因双方对《房地产买卖合同》继续履行不能达成一致意见,合同已无继续履行的可能,故原审法z院予以解除王买家与姜卖家于2017年3月14日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系。

广州为套取-z款与他人签订虚z假的房屋买卖合同有效吗？

    张静律师解答：无效。银z行知道房屋买卖合同虚z假仍签订担z保-z款合同的，-z款合同也无效。相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第十二条：出卖人为套取-z款与他人签订虚z假的房屋买卖合同,应当依照民z法总则第z一百四十六条第z一款的规定,认定买卖合同无效。

金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚z假,仍然与买受人签订房屋担z保-z款合同的,该-z款合同亦属虚z假,应当认定无效。该-z款合同关系实际存在于金融机构与出卖人之间, 合同效力依照民z法总则第z一百四十六条第二款的规定处理。

民z法总则第z一百四十六条第z一款：行为人与相对人以虚z假的意思表示实施的民事法律行为无效。

民z法总则第z一百四十六条第二款：以虚z假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

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广州不符合精装修标准就通知收楼，能-收楼吗？

  张静律师解答：要有明确的合同条款约定，如有约定具体的精装修标准，不符合就可以-收楼。实践中合同很少明确约定具体装修标准，购房者在-收楼时可对照合同约定看是否符合收楼条件。如下面这个-，房屋买卖合同就明确约定了装修标准是安装好室内门，未安装好，购房者就可以-收楼，卖家需承担-交楼违约责任。

本院认为，本案的争议焦点问题为：同某公司向谢买家交付涉案房屋的时间应如何确定。

根据涉案合同约定，同某公司作为涉案房屋的出售方应于2016年12月31日向谢买家交付涉案房屋。关于交付房屋的条件，涉案合同第六条房屋交付中第二款第3项约定：“房屋交付与验收标准：该房屋按附件一的约定作为房屋交付与验收标准”，房屋附件一交付标准中第二类单位专有部分：“……室内门：木饰面门或木框趟门……”。由合同约定的上述房屋交付条件来看，包含了室内门。因此，同某公司虽于2017年1月20日向谢买家发出《君某公寓交付通知书》，但在同某公司并未依照约定将涉案房屋的室内门完全安装调试好可以使用的情况下，谢买家当时未予收楼符合合同约定。同某公司未能依照合同约定的期限向谢买家交付涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任。同某公司应向谢买家支付计至2017年3月17日再次向谢买家发出《君某公寓催告书》之时的-交楼-6万元。