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物业管理的行业起源

一般认为，物业管理在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。

从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·a·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织cbmo——chicagobuildinnagersorganization召开了一次全国性会议，宣告了全一个专门的物业管理行业组织的诞生。物业管理的起源来看，从19世纪中叶到20世纪20年代，是-房地产业萌芽和初步发展的时期。

在这个时期，上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市建立了许多八层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等性的经营公司，这些公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。由于我国物业管理行业起步晚，市场化程度较低，行业在发展的过程中出现过不少问题。

行业初创的很长一段时间里，物业管理企业服务水平良莠不齐，管理价质不符、-、-的现象时有发生，-率居高不下。

现代物业不动产不仅是生活资料，同时也是生产资料和投资产品

传统的物业管理服务是以作为生活资料的住宅为主要对象的，无论是物业管理发源地的英国，还是源自计划体制下房屋管理模式变革的中国式物业管理，都发轫于居住物业的管理服务，乃至于西方许多至今仍以《住宅法》作为规范物业管理活动的基本法律，而中国的《物权法》和《物业管理条例》在偏重于住宅物业管理服务的制度设计方面，同样具有明显的针对性。

是，这种现象仅仅意味着过去，自上世纪后半期以来，人类的生产方式和生活方式发生了-的变化，物业或称不动产已经远-越了传统-的遮风避雨的生活资料功能，更多地以生产资料和投资产品的面目出现在我们面前。据统计，50%的欧美企业拥有不动产，英国800家大企业的资产构成中，有30%以上的比例为不动产。随着房地产业的兴起、金融业的，更多的人们以拥有不动产作为投资手段， 不动产物业也日益成为与现代金融业息息相关的投资产品。

从生活资料到生产资料进而到投资产品，物业功能的多元化和物业价值的高，为物业管理的多层次、发展注入了丰富的内涵，同样也为我们重构物业管理的商业模式提供了深远的-空间。在传统居住物业管理的基础上， 物业管理行业向工业物业、商业物业、公用物业等不动产管理的所有领域的纵深发展，正是顺应物业功能和物业价值变化的-。

从物业管理的权利让渡看，物业服务企业根据物业服务合约取得物业管理权，为实现合约目标，业主通常在物业服务合同中明确约定，物业服务企业有权采取-措施制止业主和物业使用人违反管理规约和物业管理规章制度的行为。

在《关于审理物业服务--具体应用法律若干问题的解释征求意见稿》的解释中，明确规定“业主会或者业主实施妨害物业服务企业对建筑区划内的建筑物及其附属设施和业主共同生活秩序进行服务和管理的行为，物业服务企业请求排除妨害，消除危险，恢复原状或者赔偿损失的，-支持”，这同样印证了物业服务中管理内容的判断。

理顺关系，规范物业管理服务收费行为，确定合理的物业管理收费标准，已成为当前在物业管理发展过程中的一个-的问题。-疑问，物业管理作为一种由企业提供的服务，与-的行政管理是有严格区别的，属于典型的经营，其收费也属于经营性质的收费。但是，物业管理作为一种以提供管理服务为主要内容的收费，它与一般的经营性收费相比，也有一些比较明显的不同的特点。

1、管理模式的不一致，是造成小区物业管理收费难的主要障碍。在同一城市，-住宅区的物业管理费用由财政支付，不向居民收费，而集中开发的商业住宅区、杂居区的物业管理费用均由住户负担，这就使居民对实施物业管理产生了抵触情绪，同时也给物业管理服务收费增加了困难。

2、情况复杂，差别大。物业管理，从服务对象看，既有住宅区的物业管理，又有商业办公楼和工业区的物业管理。仅住宅区物业管理，又分为老住宅区和新住宅区，产权分公产和私产。服务的内容和-要求也都不同，收费标准和形式当然也不同，这种收费和服务内容的参差不齐是物业管理服务的一个重要特点。