广州南沙区定金协议争议咨询咨询「多图」

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿-。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经-的金额。如下面这个-，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的-是-的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了-为-的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

判z决书节选：

《广州市商品房买卖合同预售》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前-，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同预售》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张-计算方式为《广州市商品房买卖合同预售》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的-，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同预售》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司支付-，-按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整-至-银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某-违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同预售》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司支付解约-。

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广州商品房买卖合同-中，双方对合同条款的收楼日理解不同怎么办？

  张静律师解答：收楼日包括实际收楼日和视为收楼日，按照通俗理解,收楼日应仅指实际收楼日。

判z决书节选：

御某公司还提出根据补充协议第十一条第三款第(2)项“乙方如有以下任何一种情形,甲方有权延期向乙方移交该商品房且无须承担任何延期交房责任:(2)乙方未按甲方明示和要求-专项维修资金、物业管理服务费等各项收楼和办z证税、费”的约定,其无需承担-交房的违约责任。法z院认为,第z一,补充协议第二十三条约定樊买家应于收楼日前-物业专项维修资金,关于该“收楼日”的理解,根据法z院查明的事实,补充协议部分涉及“收楼日”表述为“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”或“收楼日(按本补充协议第十一条规定)”,即在括号内对收楼日的含义予以明确,而反观补充协议的第二十三条,并未对收楼日作出任何说明,故该收楼日不应按照第十一条中“收楼日(包括实际收楼日或视为收楼日,以日期较前者为准)”进行理解,按照通俗理解,该收楼日应仅指实际收楼日。第二,根据《御某名邸二期房屋交付通知书》以及所附的《广州御某名邸房屋业主入住应缴费用清单》,均反映物业专项维修资金于办理入住手续时-。因此,樊买家于办理收楼手续之日-专项维修资金未违反合同约定及御某公司的明示及要求,御某公司主张樊买家未按明示及要求-专项维修资金缺乏事实依据。综上,御某公司对其未依约交房的行为应承担-交房的违约责任。

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广州开发商-交楼的-封顶条款有效吗？

  张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整-金额。如下面这个-，法z院就认为-太低了，调高了。

案例介绍：

小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房下称案涉房屋。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果-交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总-款0.01%的标准向小陈支付-，但-总额不超过总-款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈-至一审法z院，要求开发公司支付-交付-，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的-明显低于其损失为由，要求突破-不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：-交付房屋，-应否以总房款的2%为限？

一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定-交付-计算标准且-总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈支付-交付-70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。

广州-二审认为，-“封顶”显然违反公平原则和诚实-原则，明显不-弥补买受人损失，应对-计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈支付-交付-189350元。

广州-解除认购书退定金-要注意什么？

  张静律师解答：实践中只要证明双方曾就签订正式商品房买卖合同协商过，是因为某条款无法达成一致才无法签订的，定金就都可以退，但就具体是什么事情无法达成一致，原告需要举证，如没有任何证据证明此事发生过，则可能败诉。如下面这个-，原告-退定金的理由是开发商要求-签订《装修合同》，但却拿不出任何的证据证明该事实，终法z院以原告举证不能判z决其败诉。

法z院认为，赵某本案诉请珠某公司双倍返还定金共计100000元及利息的问题。因赵某、珠某公司签订的《楼宇认购书》明确约定了赵某应在2016年8月28日前向珠某公司支付涉案房屋的首期房款870241元，-未支付的，珠某公司有权解除《楼宇认购书》并没收赵某已-的定金。此后，珠某公司多次催促赵某履行认购书的义务，但赵某均未依约履行支付首期房款等。赵某抗辩因为珠某公司要求-签订《装修合同》导致未签订《商品房买卖合同》，赵某有正当理由不交付首期款，珠某公司构成违约，应向赵某双倍返还定金并支付利息。但赵某未对此提供充分证据证明，理应承担举证不能的法律后果。判z决驳回赵某诉z讼请求。