番禺区中介擅自网签咨询服务为先 擅长二手房-律师

广州房主他人一房二卖，真买家能---过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个---，开发商他人一房二卖，第z一个买家---过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

判z决书节选：

法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》---有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合2009越法刑初字第x号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不---证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭---z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第二项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。

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广州二手房买卖合同约定以办理房屋担z保---z款作为付款方式的如何处理？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第三十七条：当事人约定以办理房屋担z保---z款作为付款方式的,出卖人---配合办理担z保---z款,买受人符合下列条件之一的, 可以支持其继续履行合同的诉z讼请求:

(一)已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内---付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

(二)同意代为清偿债z务以消灭房屋上的抵z押权,并且同意在合理期限内一次付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

(三)已经取得银z行---z款承诺函,且---z款银z行在诉z讼中明确表示同意按照承诺函发放---z款的。

除上述情形外,一般应当依照合同法第z一百一十条第z一项关于合同事实上不能履行的规定,对买受人继续履行合同的诉z讼请求不予支持。

广州二手房买家无购房资格，卖家违约了还要担责吗？

  张静律师解答：此种情况下---可能判z决合同解除，互不担责。如下面这个---，卖家未按合同约定提前还---，但买家也无购房资格，终法z院判z决合同解除，定金返还，互不赔偿。

法z院认为，按照涉案合同约定，简卖家应在办妥房地产权---后20日内向银行申请提前还---，简卖家抗辩因2017年广州购房新政规定房屋---出具后两年以内不能转让，而吴买家提出公证的方法，简卖家不同意导致双方发生争执，因涉案合同无法履行才导致简卖家没有申请提前---。但根据广州-政z府办z公厅于2017年3月30日发布《广州-政z府办z公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，涉案房屋并非自该通知施行之日起购买的房屋，并非该通知的调整对象，而吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并非必然导致合同无法履行，故简卖家未按照合同约定申请提前还---，已违反合同约定，应承担违约责任。

虽吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并不必然导致合同无法履行，但吴买家在合同约定的交易递件时具备购房资格是合同履行的---条件，但至庭审辩论终结前，吴买家仍未提供证据证明其具备购房资格，且双方亦未就吴买家不具备购房资格的情况下对过户问题如何处理作出约定，故吴买家对涉案交易无法履行，亦存在过错，应承担违约责任。

吴买家主张解除双方签订的《预售房买卖合同》，且简卖家亦无异议，故法z院---判令解除双方于2017年3月8日签订的《预售房买卖合同》。吴买家主张简卖家返还定金50000元及房屋契税15511.56元。驳回吴买家要求赔偿损失的请求。