番禺区网签合同与三方合同不一致咨询多重优惠「广州合拓」

广州存量房买卖合同约定付款的同时过户，都抗辩对方不履行怎么办？

  张静律师解答：法z院会问买家是否愿意支付剩余房款，如买家愿意就会判z决一方付款，一方过户。部分卖家明明是自己不想卖房了，却说是卖家不肯付款所以自己才不卖房。此种抗辩显然到了法庭上是行不通的。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第三十六条：买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经-合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民z法z院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判z决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。

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广州房屋买卖合同的解除时间如何认定？

  张静律师解答：解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所以在一方违约时，守约方可以发函解除合同，对方收到解除函的时间就为合同解除的时间。如没有发函而直接-，就以-当天为合同解除的时间。

判z决书节选：

《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要z-;(三)当事人一方迟延履行主要z-,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行-或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”本案中,葛买家因-社z保中有欠缴记录致使不能符合广州市购房政策,从而导致合同目的无法实现,属于违约行为。邱卖家已于2019年5月6日向葛买家发《律师函》要求解除双方签订的《存量房买卖合同》,葛买家在2019年5月7日签收,因此邱卖家主张邱卖家、葛买家之间的《存量房买卖合同》中有关房屋买卖合同条款已于2019年5月7日解除,法z院予以支持。因葛买家当庭表示同意与邱卖家解除网签合同,故对邱卖家主张葛买家配合其解除合同编号为穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》中有关涉案房屋买卖合同条款的网签手续的诉z讼请求,法z院予以支持。

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广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？

  张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个-，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。

判z决书节选：

本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完-事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条-约定，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的-约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作-约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。

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