广州增城区车位买卖-咨询常用解决方案「广州合拓」

广州开发商用补充协议变更了合同条款有效吗？

  张静律师解答：有效的，但如显失公平法z院也会酌情调整。如下面这个-，补充协议约定因开发商的原因导致合同解除，开发商也不用承担违约责任，只需退还房款。法z院认定补充协议有效，未支持-，但开发商仍需赔偿购房人的实际损失。

判z决书节选：

关于刘某请求碧某物业公司赔偿损失及支付-的问题。刘某依据双方签订的商品房买卖合同第十九条请求碧某物业公司支付-,但是该条款已经被合同附件七补充协议第十六条所取代,补充协议第十六条并无-支付的约定,故刘某请求碧某物业公司支付-并无合同依据。但是碧某物业公司的行为导致合同解除确实会造成刘某损失,而刘某为涉案商铺办理产权登记支付了非住房房屋登记费1100元、住房交易手续费276元、契税与印花税60075.48元,因此,刘某请求碧某物业公司赔偿上述费用(合计61451.48元),理据充分,法z院予以支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼-，有丰富的执业经验，事人一致-。特擅长二手房买卖-，商品房买卖-，宅基地房屋买卖-及商铺租赁与买卖--，收费优惠，欢迎咨询。

签订商品房预售合同后不想买了，解除合同要赔偿吗？

  张静律师解答：要。看合同约定和对方的诉z讼请求，还要看已经交了多少钱，只交了定金就没收定金，如还交了首付，可能还要赔偿-。但一般赔偿款总额不会超出购房者已经-的金额。如下面这个-，购房者交了16万。单方解除合同，商品房预售合同约定的-是-的20%，如按这个标准计算，就超出16万了，于是法官调整了-为-的10%，这样刚好14万6，购房者还能再退1万4。

判z决书节选：

《广州市商品房买卖合同预售》约定第二期首付房款应于在2018年12月10日前-，但洪某至今未交纳第二期首付房款，构成违约，达到合同约定解除条件，应当承担相应的违约责任，中某公司诉请解除涉案《广州市商品房买卖合同预售》，于法有据，本院予以支持。中某公司主张-计算方式为《广州市商品房买卖合同预售》的交易总价×20%+《商品房装修合同》的装修及配套服务费用×20%。涉案《商品房装修合同》并非双方当事人真实意思表示，故中某公司要求依据涉案《商品房装修合同》第8.2条主张全部装修及配套服务费的20%的-，依据不足，本院不予支持。根据涉案《广州市商品房买卖合同预售》附件七补充协议6.2条约定，洪某违约导致合同被解除，应向守约方中某公司支付-，-按该商品房交易总价的20%计算。洪某在答辩中申请调整-至-银z行同期同类存款利率计算，综合涉案合同履行情况、洪某-违约情况、中某公司的实际损失情况，本院酌情确定洪某按照《广州市商品房买卖合同预售》中交易总价1469796元的10%即146979.6元向中某公司支付解约-。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼-，有丰富的执业经验，事人一致-。特擅长二手房买卖-，商品房买卖-，宅基地房屋买卖-，房产确权-及商铺租赁与买卖--，收费优惠，欢迎咨询。

广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？

  张静律师解答：不可行。一般以这种理由-的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果-约定不对等，可以请求法z院调整，并不构成解除合同的理由。

关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效,银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示,-有效。针对上述争议,法z院将从以下两方面予以认定:首先,商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完-事行为能力人,在签署该补充协议之前,对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务,理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次,罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同,即罗某、韩某违约的情况下,银某公司行使解除权的,罗某、韩某须承担总房款的20%的-,而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的,银某公司承担的解除合同-总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定,如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的-总房款的20%过高,可根据银某公司的损失情况,申请予以调低,反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的-不-弥补自身的损失,则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该-予以调高。同时,上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此,罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件,均为双方当事人的真实意思表示，,双方均应严格按照合同约定履行义务。