花都区卖家不配合办理-Z款咨询的行业须知「多图」

广州无购房资格买房，买不成房定金能退吗？

  张静律师解答：一般不能。有的购房者以开发商未尽到购房资格的---义务为由---要求退房，但限购政策属于公知信息，作为成年人应自己判断。如下面这个---，法z院就判z决定金不退。

判z决书节选：

本院认为,本案争议焦点是东某公司是否需向陈某返还30万元定金。依据已查明的事实,陈某在明知其不具备购买资格的情况下仍与东某公司签订《订购书》向东某公司购买涉案房屋,并向东某公司确认,如其未按该《订购书》约定签署《商品房买卖合同》,则需承担定金被没收的违约责任。该《订购书》---有效,对双方均具有约束力。双方提交的微信---等证据可以证实,在签署《订购书》前后,陈某有将其名下的自有房屋进行出售以获取购买涉案房屋的资格,房资格---可以反映,在《订购书》签订之前,陈某有告知其准备出售其名下的自有房屋以便取得购买涉案房屋的资格,故东某公司与陈某的《订购书》具备实际履行的可能性,在《订购书》签订后,东某公司也给予了陈某一定的合理期间办理自有房屋出售手续,并通过其销售代表黎某跟进并催促陈某履约。

综上,导致双方未能依照《订购书》约定签订《商品房买卖合同》的责任在于陈某。据此,陈某诉请东某公司返还30万元定金不符合《订购书》的约定,不应支持。陈某以东某公司未尽到购房资格的---义务为由,认为东某公司无权没收其支付的定金,但限购政策属于公知信息,陈某有能力且有义务自行判断其是否具备购买涉案房屋的资格并合理评估相应的交易风险,东某公司对此已履行---的提醒及注意义务,故陈某的理由不成立,本院不予采纳。

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广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家-真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人-第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人-委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家-其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

广州房主他人一房二卖，真买家能---过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个---，开发商他人一房二卖，第z一个买家---过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

法z院认为，欧某与国某公司签订的《商品房买卖合同》---有效。国某公司至今未协助欧某办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵z押权存在冲突。对此，法z院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合2009越法刑初字第x号判z决书查明的事实，国某公司与李某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但本案中并无证据显示李某曾向国某公司支付首期房款，其也未实际占有房屋。虽然从白云区人z院的生效判z决书中可见第三人李某曾支付了部分的按揭房款，但此并不---证明双方之间的买卖合同真实有效。如第三人李某与国某公司订立的买卖合同为真实有效，其在合同订立后按约定偿还按揭---z款，那么国某公司未按时交付房屋，但无任何证据显示第三人李某在长达十余年的时间里曾向国某公司主张过权利。可见，国某公司与第三人李某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《通则》第五十五条第二项及《总则》第z一百四十六条第z一款的规定，国某公司与第三人李某签订的商品房预售合同为无效合同，因而欧某诉请要求确认国某公司与第三人李某签订的《商品房买卖合同》为无效，法z院予以支持。

广州二手房买家未足额支付首期款，已过户还能解除吗？

  张静律师解答：实践中二手房买卖交易过程中，可能存在一方未严格按照合同约定来履行合同的情况，此情况是否构成---违约，守约方是否有权解除合同，需要根据谁才是阻碍交易进行的那一方来认定。如下面这个---，买家支付首期款的时候少给了5万，但房屋已过户。卖家---解除合同，过户回来。一审认为买家首期款的确未足额支付，构成---违约，支持了卖家诉求。二审认为即使首期款少给了5万，但买家愿意---付款，且已转至法z院账户，是愿意积极履行合同的一方，买家的行为不构成---违约，卖家不能主张解除合同。终改判驳回了卖家解除合同的诉求。

综上，证人梁某已证实双方均确认首期款已全部付清，双方对首期款无争议。事实上，陈卖家在薛买家已依约办理了按揭---z款手续且收取了薛买家支付的首期款143万元后，亦协助薛买家办理了涉案房屋的过户登记并设定了---数额为350万元的抵z押权。即使如陈卖家主张的薛买家并未足额支付首期款，薛买家亦已及时发函通知陈卖家共同协商解决首期款问题，陈卖家却予以---并要求银行停止---，且在薛买家多次表明愿意---支付剩余房款350万元的情况下仍然拒收。本院认为，在涉案房屋已交付且已过户登记至薛买家人名下，如上所述双方继续履行合同并不存在障碍的情况下，即使薛买家存在未足额支付首期款亦不构成---性违约，一审判z决认定薛买家违约致使双方之间的合同解除而支持被陈卖家的本案诉请，不当。至于剩余房款350万元的问题，薛买家在二审中已将该款提存至本院代管，为解决双方---、避免另起争讼，该款在本案中一并作出处理，陈卖家在本案判z决生效后可向本院申请提取该款。