解除认购书咨询-「多图」

广州开发商用补充协议变更了合同条款有效吗？

  张静律师解答：有效的，但如显失公平法z院也会酌情调整。如下面这个---，补充协议约定因开发商的原因导致合同解除，开发商也不用承担违约责任，只需退还房款。法z院认定补充协议有效，未支持-，但开发商仍需赔偿购房人的实际损失。

判z决书节选：

关于刘某请求碧某物业公司赔偿损失及支付-的问题。刘某依据双方签订的商品房买卖合同第十九条请求碧某物业公司支付-,但是该条款已经被合同附件七补充协议第十六条所取代,补充协议第十六条并无-支付的约定,故刘某请求碧某物业公司支付-并无合同依据。但是碧某物业公司的行为导致合同解除确实会造成刘某损失,而刘某为涉案商铺办理产权登记支付了非住房房屋登记费1100元、住房交易手续费276元、契税与印花税60075.48元,因此,刘某请求碧某物业公司赔偿上述费用(合计61451.48元),理据充分,法z院予以支持。

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广州出---的时间能否视为收楼时间？

  张静律师解答：可以，在其他收楼条件存在争议的情况下，可以以出---的时间认定为收楼时间。如下面这个---，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就---收楼。后在双方对收楼时间有争议时，法z院就认为，在双方对开发商是否有书面通知收楼有争议的情况下，迟可以以出---的时间认定为收楼时间。

判z决书节选：

关于-交楼-的问题。根据奥某公司提供的《工程竣工验收备案表》，其备案范围虽未明确表述是否包括涉案房屋在内，但从其记载的项目施工---号与双方签订的买卖合同中所记载的涉案房屋所在项目的施工---号一致中，可以判定该竣工验收备案表所涉的项目建设范围包括了涉案房屋在内。据此，可以确定涉案房屋所在的建设项目取得竣工验收备案表的时间为2010年12月27日。关于涉案房屋的通水、通电、通气、通邮时间，相关单位已在复函中作出明确说明，法z院对此予以确认。合同约定奥某公司应在2007年12月31日前将涉案房屋交付黄某使用，但奥某公司其未取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，尚未具备通水、通电、通气、通邮等基本使用条件，且奥某公司亦无证据证实其有书面通知过黄某办理房屋交付手续，故对黄某主张奥某公司违反合同约定-交楼的事实，法z院予以确认。奥某公司主张涉案房屋于2007年11月28日取得工程竣工验收报告后即已具备交付条件，没有事实和法律依据，法z院不予采纳。由于房管部门于2011年7月4日就涉案房屋办理了权属人为黄某的产权登记并颁发了房地产权证，黄某自该日起已能对涉案房屋行使占有、使用、-等所有权权能，故奥某公司就涉案房屋已完成法律上的交付。现黄某主张由奥某公司向其交付涉案房屋及承担2011年7月4日以后的-交房责任，理据不足，法z院不予支持。

广州哪些情形下不能主张房屋买卖合同无效？

  《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未---权属---的;

(二)买卖未经抵z押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被---采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,---其他共有人优先购买权的;

(七)出违反法律规定出售房屋,---承优先购买权的;

(八)违反政z府房地产市场调控政策,但不违反法律、行---法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

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