定金协议争议咨询-「广州合拓」

广州因商品房消防未通过无法签订正式合同能双倍退定金吗？

  张静律师解答：如认购书约定多少天内签订正式商品房买卖合同，因开发商的原因导致无法签订，购房人可以主张双倍返回定金，但要立即主张，不要只与开发商协商变更协议。如下面这个---，认购书约定2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》，后销售告诉购房人因大楼消防未通过，无法准时签订买卖合同，购房人表示同意延期签订，但具体签订时间未定。后购房人---双倍返还定金。一审法z院支持，二审法z院认为双方已协商一致更订正式合同时间，且时间未定，现无法签订属于双方无法协商一致，不可归责于任何一方，改判返还定金即可，不用双倍返还。

判z决书节选：

本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:双方未能签订本约的责任认定。《---z院关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”由此可知,预约合同的目的在于签订本约,预约标的具备明确的期限性,即预约标的应当在一定期限内签订本约。本案中,双方当事人签订的《商品房认购书》约定,认购方须于2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》,但是,从---查明事实以及双方当事人的共同确---知,双方以事实行为合意变更不再以该时间作为本约的签订时间,而双方对于签订本约的时间并没有达成一致意见,因此,对于预约标的变更后,双方对于本约的签订期限不能达成一致意见属于不可归责双方的事由,据此,依据上述解释的规定,张某主张双倍定金,缺乏事实及法律依据,不-以支持。

广州收楼时认为房屋有问题就能---收楼吗？

  张静律师解答：不一定，必须是房屋存在主体问题或---问题影响居住才能---收楼，一般的问题应先收楼再由开发商维修。如下面这个---，购房者在收楼时，发现大门处有一个一米深的洞，就---收楼。后法z院认为其---收楼的理由不足，不能以此主张---收楼-。

判z决书节选：

黄某依据鉴定报告，认为涉案房屋存在重大问题，故其有权---接收房屋。但鉴定报告所-涉案房屋的情况，并不属于房屋主体结构不合格或房屋问题---影响正常居住使用的情况，而且完全可以通过加固修复处理来解决。因此，黄某在无机构鉴定证明涉案房屋主体结构不合格或房屋问题---影响正常居住使用的情况下，仅凭个人的判断标准认为涉案房屋存在---的问题，不符合交付条件的意见，理据不足，法z院不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，房产确权---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州收楼---中，过了诉z讼时效怎么办？

  张静律师解答：如无证据在诉z讼时效内有向开发商主张---交楼-，则过了诉z讼时效就不能再主张了。诉z讼时效按照的法律规定是三年。如下面这个---，购房者提出其在客户反馈意见表中有要求开发商支付---交楼-，但内容只是要求开发商赔偿，并未明确要求支付约金。终法z院认定不---中断诉z讼时效，该案已过诉z讼时效。

按照合同约定，奥某公司---交房的违约责任是按日累计计算，按日计付-是一个持续的可分性---，均应按每个个别---分别计算诉z讼时效期间，即每---新产生的-给付请求权分别受到诉z讼时效的---。根据《------民z法通则》第z一百三十五条规定，向人民z法z院请求保护民事权利的诉z讼时效期间为二年。据此，黄某应当在2013年7月3日前提---z讼，但黄某直至2019年５月７日才提---z讼，已经超过了两年的诉z讼时效。黄某主张其在客户反馈意见表及相关函件中均有向奥某公司提出过给予补偿或赔偿的要求，已构成诉z讼时效的中断，但其所提供的证据均非在上述诉z讼时效内提出，而且权利主张必须具体明确，黄某只是要求奥某公司给予补偿或赔偿，并未明确要求支付-，而主张给予补偿或赔偿与主张支付-亦属于不同的权利，故法z院对于黄某的上述关于诉z讼时效中断的意见不予采纳。综上，黄某关于---交楼-的主张已超过有关诉z讼时效的规定，一审法z院不予支持。

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广州收楼时以问题为由---收楼可以吗？

  张静律师解答：不可以，一般的问题不------收楼，开发商只承担维修责任。除非是重大的问题，如整栋楼的主体有问题，才可以---收楼。而实践中，只要开发商取得了竣工验收备案表，都没有主体问题。

第二,关于罗买家主张的商品房预售合同及装修合同解除的问题。一是商品房预售合同解除的问题。根据银某公司提交的涉案楼宇竣工验收备案表及通水、通电、通气、通邮证据显示,涉案房屋事实上于2019年7月12日符---定和约定的交付条件,由于商品房预售合同约定的交楼时间为2019年1月31日,银某公司的行为构成迟延交楼,应承担违约责任。银某公司于2019年7月14日向罗买家发出《收楼通知书》,罗买家确认于2019年7月16日收到,并于2019年7月20日前往涉案房屋进行收楼。上述时间距离合同约定的交楼时间均---不超过180日,根据商品房预售合同第十四条的约定,涉案商品房预售合同的解除条件尚未成就,罗买家不享有约定的合同解除权。虽罗买家在涉案房屋交接时提出异议,但系房屋的瑕疵问题,罗买家也已要求银某公司进行维修---,结合商品房预售合同补充协议第三条关于“银某公司履行维修及保修责任的,不视作延期交楼,罗买家不得---接受该商品房”的约定,故罗买家于2019年7月20日提出的关于瑕疵的异议不能成为---收楼的正当理由。