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广州开发商用补充协议变更了合同条款有效吗？

  张静律师解答：有效的，但如显失公平法z院也会酌情调整。如下面这个---，补充协议约定因开发商的原因导致合同解除，开发商也不用承担违约责任，只需退还房款。法z院认定补充协议有效，未支持-，但开发商仍需赔偿购房人的实际损失。

判z决书节选：

关于刘某请求碧某物业公司赔偿损失及支付-的问题。刘某依据双方签订的商品房买卖合同第十九条请求碧某物业公司支付-,但是该条款已经被合同附件七补充协议第十六条所取代,补充协议第十六条并无-支付的约定,故刘某请求碧某物业公司支付-并无合同依据。但是碧某物业公司的行为导致合同解除确实会造成刘某损失,而刘某为涉案商铺办理产权登记支付了非住房房屋登记费1100元、住房交易手续费276元、契税与印花税60075.48元,因此,刘某请求碧某物业公司赔偿上述费用(合计61451.48元),理据充分,法z院予以支持。

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一、只签了个认购书，不肯签正式买卖合同要违约赔偿吗？

  张静律师解答：不用，就是没收定金或双倍返还定金，即使认购书有约定违约条款，也不用承担-。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第z一条：当事人通过------金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

二、认购书已经约定得很详细了，还需要签订正式房屋买卖合同吗？

   律师解答：看认购书如何约定，可以签，也可以不签。但无论签不签，认购书已经具备房屋买卖合同主要条款的情况下，认购书可认定为正式房屋买卖合同。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第二条：认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

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广州商品房交楼的-条件是什么？

  张静律师解答：交楼-条件是完成了竣工验收备案。此条件为-，不能以合同约定的形式变更。

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场---完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

广州购房人未准时---，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？

  张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人---后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。

判z决书节选：

法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行---z款担z保---合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成---违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行---z款致使元某公司---承担其作为---人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享----人承责后---向---人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。