越秀区租赁合同-律师咨询热线价格合理「广州合拓」

广州租赁的房屋实际面积比合同小，多年后能主张退租金吗？

  张静律师解答：不能了。如果当时发现房屋实际面积小了，应立即提出来，过了合理期限了再提，就视为接受了真实面积，会驳回诉求。

判z决书节选：

法z院认为：因涉案物业系没有---报建手续的建筑，赵某与吴某签订的《租凭合同》为无效合同。赵某向小某村第二经合社、吴某主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还多收取的租金的诉请，首先，对于赵某主张涉案物业实际测量面积为226.7664平方米，虽赵某提交的《小某村房屋测量表》显示实测建筑面积为226.7664平方米，但因该测量表系赵某单方制作，并未取得吴某---，在无其他证据予以证实的情况下，故对赵某该主张不予采纳；其次，自2012年赵某与吴某签订租赁合同至今，在长达七年的时间里，赵某并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合合同履行习惯。综上，法z院认为，虽然租赁合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但赵某并未在合理的时间向吴某提出异议，视为赵某对约定的租赁面积予以---，故对于赵某主张吴某返还多收取租金的诉请不予支持。

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广州停车场租赁中能否以没有土地使用权证主张合同无效？

  张静律师解答：不能，如是房屋租赁合同，则没有---可主张租赁合同无效。土地租赁---中，没有土地使用权证等产权证明则不影响租赁合同效力。

法z院认为:本案属于租赁合同---,鹰某公司与林某于2012年7月12日签订《租赁合同》及后续签订了三份《补充协议》,约定鹰某公司将涉案场地出租给林某作为停车场及综合使用,鹰某公司与林某均无异议,法z院予以确认。涉案场地所在地块曾由鹰某公司办理了《建设用地规划---》并建设了9幢宿舍楼,建楼后剩余的空地即涉案场地尚未被收回,鹰某公司有权进行使用,故鹰某公司与林某签订的涉案场地的租赁合同及补充协议为双方真实意思表示,---有效,双方均应恪守履行。林某主张由于鹰某公司未办理涉案场地的土地使用权证等产权证明,从而提起反诉要求确认合同无效的诉z讼请求,不符---律规定,法z院予以驳回。

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广州租赁合同中什么情况能以情势变更为由解除合同？

  张静律师解答：如一方-重大---，或遭遇等情况，可要求法z院根据公平原则解除或变更合同。注意------不属于情势变更，而属于不可抗力，因---导致解除合同可不用承担违约责任。

类似判z决书节选：

《z高人民z法z院关于适用﹤合同法>;若干问题的解释二》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民z法z院变更或者解除合同的，人民z法z院应当根据公平原则，并结合---的实际情况确定是否变更或者解除。”据此可知，情势变更原则的适用条件是：因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而致合同之基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平。它包括了三个方面：其一，事由是不可归责于双方当事人的；其二，合同赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失；其三，继续履行合同对一方当事人将显失公平。在适用情势变更原则的时候，上述三个条件必须同时具备，缺一不可。

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