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广州个人能买商服类物业吗？

  张静2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委z员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，该意见对2017年3月30日发布的上述政策中的第三条第三项进行调整。

2018年12月19日发布的政策，是对商服类物业的销售对象进行了“新老划断”。2017年3月30日之前含当日土地出让成交的商服类房地产项目，个人和法人单位都可以购买，再次转让时也不---销售对象；而2017年3月30日之后土地出让成交的项目，只能卖给法人单位，再次转让也只能卖给法人单位。

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广州因商品房消防未通过无法签订正式合同能双倍退定金吗？

  张静律师解答：如认购书约定多少天内签订正式商品房买卖合同，因开发商的原因导致无法签订，购房人可以主张双倍返回定金，但要立即主张，不要只与开发商协商变更协议。如下面这个---，认购书约定2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》，后销售告诉购房人因大楼消防未通过，无法准时签订买卖合同，购房人表示同意延期签订，但具体签订时间未定。后购房人---双倍返还定金。一审法z院支持，二审法z院认为双方已协商一致更订正式合同时间，且时间未定，现无法签订属于双方无法协商一致，不可归责于任何一方，改判返还定金即可，不用双倍返还。

判z决书节选：

本院认为,本案二审当事人争议的焦点问题为:双方未能签订本约的责任认定。《---z院关于审理商品房买卖合同------适用法律若干问题的解释》第四条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”由此可知,预约合同的目的在于签订本约,预约标的具备明确的期限性,即预约标的应当在一定期限内签订本约。本案中,双方当事人签订的《商品房认购书》约定,认购方须于2015年7月15日前签订《商品房买卖合同》,但是,从---查明事实以及双方当事人的共同确---知,双方以事实行为合意变更不再以该时间作为本约的签订时间,而双方对于签订本约的时间并没有达成一致意见,因此,对于预约标的变更后,双方对于本约的签订期限不能达成一致意见属于不可归责双方的事由,据此,依据上述解释的规定,张某主张双倍定金,缺乏事实及法律依据,不-以支持。

广州开发商一房二卖后房屋被抵z押，真买家能---过户吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个---，开发商他人一房二卖，第z一个买家---过户。法z院认为第二个买家的商品房预售合同并非真实意思表示，判z决开发商与第二个买家的商品房预售合同无效，银z行配合涂销抵z押，开发商配合第z一个买家办理过户手续。

其次，关于抵z押权的问题。z高人民z法z院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第z一条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵z押权和其他---，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵z押权。本案中欧某已向国某公司支付全部购房款，已履行付款义务。至于国某公司、李某及建设白云支行之间因---z款产生的其他---各方可另循---途径解决。因此，欧某要求国某公司协助其办理涉案房屋权属---的诉z讼请求于法有据，法z院予以支持。

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广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

  张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个---，买家买房后无力供房，开发商---解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按-付款计算-。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定支付---的20%的-40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元支付-。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一---明事实,陈买家-支付剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的-,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于---违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于-付款,-办妥按揭手续,-还---等)致使合同解除的,乙方须按总---的20%向甲方支付-,”的约定,陈买家应向辉某公司支付-349825.2元。陈买家提出-过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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