广州花都区村民反悔收回房屋咨询-「在线咨询」

广州继承人之一拆除父母的宅基地房后重建，其他继承人有份吗？

  张静律师解答：无份，如果父母的宅基地房已经被拆除重建，则其他继承人不能再要求继承新建的房屋。如果其他继承人认为重建人了自己的权益，可提起-损害赔偿之诉。

判z决书节选：

法z院认为,首先,根据《物权法》第三十条规定,因-建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。本案所涉房屋的原使用权人是张某某,建筑面积95.5平方米,后经继承变更权属人为钟某铨,钢筋混凝土4层(部分三层),建筑面积92.34平方米,总建筑面积287.03平方米。根据本案证据及陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4、区某陈述,目前该房经拆除后重建成现状,5层,建筑面积约500平方米。也就是说,原本登记张某某、或者钟某铨为使用人的宅基地房屋已经灭失,故无法发生继承。相关继承人认为拆除房屋的继承人构成-的,可提起-损害赔偿之诉。其次,宅基地房屋的权属不能仅依据其在相关-登记的宅基地使用权证的情况来简单一概论之,而应当同时结合农村自建房的特点、建房时间、实际出资情况、实际使用情况等综合因素来判定。现陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4未提供反映涉案房屋现状的《村镇宅基地使用证》等证据,本案证据未能充分证实现有的房屋-情况。综上,陈某2、陈某、殷某、钟某1、钟某2、钟某5、钟某4要求继承现有房屋,缺乏依据,法z院不予支持。

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广州九几年签订的宅基地买卖合同有效吗？

  张静律师解答：无效。只要没有办理宅基地证更名，就全部无效，不管是哪年签订的买卖合同.我国1990年之前民间还可以办理宅基地过户不限户z口在本村，但法律从没有明确规定说宅基地房可以买卖。所以实践中，如果1990年前买的宅基地并办理了过户的，法z院就默认合同有效。如没有办理过户的，则全部为无效合同。

判z决书节选:

关于涉讼《房屋转让合约》的效力认定问题。《物权法》百五十三条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和有关规定。”涉讼《房屋转让合约》签订于1992年,一审判z决引用的《土地管理法》第六十三条规定系该法1998年修正版的规定,属于适用法律不当,本院予以纠正。然而,根据1988年修正的《土地管理法》第二条关于“--实行土地的公有制,即-所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵z占、买卖或者以其他形式非z法转让土地。”及第三十八条第三款关于“出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。”之规定,可以看到法律对于宅基地使用权的流转一直保持禁止性的规定。宅基地使用权是一种以身份为基础的权利,其权利的主体具有特定性,即于本集体经济组织成员,宅基地使用权的这一权利属性并未因为《土地管理法》等有关法律的修改而发生变更。因此,村集体经济组织成员与非本村集体经济组织成员宅基地上房屋合建的,合同无效。依据“房地一致”的原则,一审法z院在实体上认定涉讼《房屋转让合约》为无效合同正确,本院予以确认。

广州宅基地买卖合同买家能要求按-标准赔偿吗？

  张静律师解答：不能。一个地方如果即将-，势必导致众多宅基地买卖合同无效的诉z讼。此类诉z讼中，买家大多会要求按-标准赔偿，但都不会得到法z院支持。法z院一般是评估宅基地上盖房屋的价值，然后判z决返还购房款，有增值的再赔偿全部或部分增值损失。如下面这个-，法z院就不支持买家要求按-标准赔偿的诉求。

关于涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定问题。根据《土地管理法》第九条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。据此可知,宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,因此,宅基地使用权的价值亦因主体的特定性,而同样具有身份的特殊性质,其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。熊买家因合同无效所遭受的损失,应为涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。熊买家认为涉案房屋处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋,楼房升值损失应按现时旧城改造标准对其进行赔偿,-无据,本院不予采纳。