增城区厂房租赁合同-服务介绍「广州合拓」

广州租赁的商铺无法办理营业执照，承能解除合同吗？

  张静律师解答：可以，承可以解除合同，退回---金，并可要求赔偿一点的装修损失。但如果签订合同时承就知道无法办理营业执照，就不能解除合同。

判z决书节选：

关于导致《租赁经营合同》提前解除的责任归属问题。首先,根据合同中“甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符---律的相关规定和要求,上述---性承诺以乙方能正常开业经营为标志”的约定,案涉商铺应当具备一般---商铺所具有的功能,而且,协助承在商铺地址上办理---属商铺出的附随义务。本案中,时某公司虽主张在签订案涉合同前已经告知李某案涉商铺无法办理营业执照,但并未举证证明,应自担其责。因此,无法办理案涉商铺的营业执照的责任在于时某公司。其次,---办理营业执照并进行经营是---经营者应守之义务,在无法于经营地址上办理营业执照存在明显的法律风险。而根据微信---也可证明李某早在2018年10月份即向时某公司提出协助办理营业执照,在时某公司明确答复不能办理营业执照的情况下,也提出了无法进行网络经营推广的问题,而且李某实际经营案涉商铺的时间不足两个月。鉴此,法z院认定无法办理营业执照导致李某无---常经营。故李某以此为由提前解除案涉合同具有合理性,时某公司对此应当承担主要责任。再次,李某作为正常理智人,在签订案涉合同前未充分调查、了解案涉商铺的情况,亦未向时某公司询问案涉商铺是否可以办理营业执照,也存在一定的过错,应当承担次要责任。

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广州租赁的房屋实际面积比合同小，多年后能主张退租金吗？

  张静律师解答：不能了。如果当时发现房屋实际面积小了，应立即提出来，过了合理期限了再提，就视为接受了真实面积，会驳回诉求。

法z院认为：因涉案物业系没有---报建手续的建筑，赵某与吴某签订的《租凭合同》为无效合同。赵某向小某村第二经合社、吴某主张因实际测量租赁面积与合同约定租赁面积不符，需返还多收取的租金的诉请，首先，对于赵某主张涉案物业实际测量面积为226.7664平方米，虽赵某提交的《小某村房屋测量表》显示实测建筑面积为226.7664平方米，但因该测量表系赵某单方制作，并未取得吴某---，在无其他证据予以证实的情况下，故对赵某该主张不予采纳；其次，自2012年赵某与吴某签订租赁合同至今，在长达七年的时间里，赵某并未对租赁面积提出过异议，直到涉案物业被拆除需要进行补偿时才提出异议，不符合合同履行习惯。综上，法z院认为，虽然租赁合同约定的租赁面积与实际使用面积可能会存在误差，但赵某并未在合理的时间向吴某提出异议，视为赵某对约定的租赁面积予以---，故对于赵某主张吴某返还多收取租金的诉请不予支持。

广州能否以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间？

  张静律师解答：如律师费的内容是明确告知对方要解除合同，则可以以发律师函的时间认定租赁合同的解除时间，如未明确告知，则不可以。如下面这个---，承租z人---租金，出租z人发律师函，告知如1个月内不支付租金，则有权终止合同。该函内容只是催缴，并未明确告知解除合同，终法z院认定---之日为租赁合同解除之日。

关于租赁合同是否已经解除的问题。根据鹰某公司与林某双方签订的《租赁合同》及补充协议,林某应从2016年8月1日起按照每月6000元的标准支付租金,但林某在收到鹰某公司2018年3月5日发出的要求立即解除合同关系、交还场地及缴清费用等内容的《律师函》后,仅支付了2018年3月至2019年12月的租金,至今仍---2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林某自行办理,故林某主张由于鹰某公司未协助林某办理工商执照等手续才不---租金的抗辩理由,不符合合同约定,法z院不予采信。又根据《合同法》第二百二十七条规定:“承租z人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租z人可以要求承租z人在合理期限内支付。承租z人---不支付的,出租z人可以解除合同”,同时租赁合同约定林某“---一个月支付租金,甲方(即鹰某公司)有权终止本合同”等内容,林某---鹰某公司一年多租金,在鹰某公司催缴后仍未履行,故对于鹰某公司要求判z决解除租赁合同的诉z讼请求,符---律和合同约定,法z院予以支持。鉴于鹰某公司2018年3月5日发出律师函后在2018年4月13日提起本案诉z讼,故认定合同解除时间为2018年4月13日为宜。

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