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广州出租z人提供的房屋不能办理营业执照能索赔吗？

  张静律师解答：如不能办理营业执照的原因在于出租z人提供的房屋不符合用途，而租赁合同又明确约定房屋需符合用途，且承租z人解除合同的原因也是不能办理营业执照，则出租z人才需承担违约责任。如下面这个-，虽然出租z人提供的房屋导致营业执照的办理-，但终承租z人还是办理了营业执照，其双方起争议的原因并非是营业执照的办理，而是租金的增加，终法z院驳回承租z人要求出租z人赔偿的诉请。

判z决书节选：

关于维某酒店主张郑房东赔偿因涉案房屋未能办理营业执照而导致的实际租金损失、工人工资损失、经营利润损失的反诉请求。《合同法》第二百一十六条规定,出租z人应当按照约定将租赁物交付承租z人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述《租赁合同》的约定,郑房东出租涉案房屋给维某酒店系用于开设酒店,并-涉案房屋可供维某酒店用于酒店住宿、办公、餐饮、小商品零售等用途。而涉案房屋的登记用途首层为商场、传达室及储藏室,2-9层为办公,与上述约定的用途不一致。其次,根据维某酒店提供的证据,维某酒店已向-提出临时改变使用功能的申请,目前未有证据证明其上述申请已获批准,且目前维某酒店已办理经营范围为商业服务业的营业执照。现有证据并未反映维某酒店在申请临时改变房屋使用功能后至本案诉z讼前,曾就涉案房屋未能办理经营酒店的相关证照一事向郑房东提出异议;而且,维某酒店此后亦办理了经营范围为商业服务业的营业执照,并将房屋用于公寓及餐饮经营至今。可见,即使维某酒店未能按照约定的用途使用涉案房屋,但维某酒店此后的行为亦表明其对涉案房屋不符合约定用途一事不持异议。故维某酒店上述反诉请求依据不足,法z院对此不予支持。

广州判z决租赁合同无效后，还要支付交接前的房屋使用费吗？

  张静律师解答：法z院判z决合同无效后，就应立即返还房屋，如-返还，如无合理原因的话，承租z人仍需承担返还之前的占有使用费按租金标准。如有合理原因，则法z院根据情况判z决各承担一半。

关于邱租客应否支付2019年3月至7月6日租金的问题。根据查明的事实,因本案-,邱租客经营至2019年4月底,在此后诉z讼期间,一审于2019年5月已释明合同无效,双方理应相互返还,但至2019年7月6日才交接完毕。综合考虑合同无效的责任及在此期间亦因评估需占用案涉房屋,故在此期间的房租可各承担一半,即期间的房屋占有使用费117677元38000元/月×2+(38000元/月×2个月+38000元/31天×6天)/2。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼-，有丰富的执业经验，事人一致-。特擅长二手房买卖-，商品房买卖-，宅基地房屋买卖-，房产确权-及商铺租赁与买卖--，收费优惠，欢迎咨询。

广州-期间的租赁合同-，法z院一般怎么调解？

  张静律师解答：因租客无力支付房租，房东解除合同并不-金的，法z院会根据双方过错进行调解，如下面这个-，因租客仅-了一个月租金，法官就调解搬离前的租金和物业费支付一半，押金退还。

相关案例：

一年前，黄某租赁朱某商铺用于经营美术-机构，双方签订租赁合同，租赁期从2019年2月22日至2020年2月底。1月24日，广州市明令禁止全市校外-机构开展线下培训活动。为配合--，黄某关闭了美术-机构，并于2月3日以-不可抗力致合同不能履行为由，要求2月份租金按使用天数折算。

2月4日，黄某搬离房屋，并向朱某发送房屋清场视频和图片。此后，朱某未到现场检查清场情况，并要求黄某-2月份租金及物业费。黄某一气之下将朱某诉至法z院，要求2月份房租按实际使用天数4天折算-，并返还房屋租赁-金。

3月16日，法z院接手该案后，理清案情来龙去脉，了解双方当事人的诉求。原来，黄某在2月4日搬离承租商铺时仅带走了自己所需物品，并未完全腾空，且黄某在商铺墙面张贴海报导致墙面受损，朱某需额外支出费用对墙面重新粉刷。而朱某在收到黄某的清场视频后，并未及时督促黄某清场，也有着一定的责任。在明确了矛盾点后，法官对双方当事人做工作，经耐心释法明理，双方当事人同意各退一步，并达成了调解协议：黄某清空租赁商铺，商铺2月份房租及物业费由双方平摊，直接在商铺-金里扣除，朱某退还黄某剩余-金。3月18日，法官安排两人分别签署调解协议。至此，该起--化解。

广州以租代售的商铺托管合同超过20年租金部分能退吗？

   张静律师解答：可以。超过20年租期部分为无效合同，租金可以退还。如下面这个-，公司辩称20年过后的几年租期是赠送的，法z院不予-，仍判z决退还。

判z决书节选：

关于争议焦点二。凯某公司上诉主张，洪某仅支付了涉案物业20年使用权的对价，后4年7个月使用期限为赠送的部分，其不应向洪某退回已收取的该部分涉案物业使用权转让款。-，虽然涉案合同约定后4年7个月为凯某公司赠送给洪某的使用期限，但对于作为承租z人的洪某而言，其就涉案物业所支付的使用权转让款建立在可以实际使用24年7个月的基础上，即该款项为24年7个月使用权的对价。出租方凯某公司作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供4年7个月的-期限明显违背市场规律，亦不符合常理。由此，一审判z决认定凯某公司与洪某在合同中约定的使用权转让款应为24年7个月使用期限的对价，并基于涉案合同超出20年的部分无效判令凯某公司应当向洪某返还已支付的使用权转让款135054.1元359622÷24.58×4.58+365188÷24.58×4.58并无不当，本院予以维持。凯某公司的相关上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。

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