天河区二手房过户时间咨询承诺守信 房屋买卖违约咨询律师

广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？

  张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销、办理网签、递件过户及房款的支付等诸多时间节点进行约定，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，如无法达成一致，造成合同解除，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。

书节选：

本院认为，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担支付-及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但---交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还---涂销等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故除合同，因此导致双方交易未能继续，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担支付-及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，对此予以驳回。

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广州中介服务合同中，条款约定不明怎么办？

  张静律师解答：中介合同一般都是格式合同，格式合同条款约定不明的情况下，应做出对合同提供方不利的解释。如下面这个---，中介---买家支付---支付中介费的滞纳金，但中介费支付时间并未明确约定，终驳回其该项请求。

关于---支付中介服务费的滞纳金的问题。各方签署的合同编号为：x的《存量房买卖合同》约定：“丙方---促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于【于年月日前】【签署本合同当日】向丙方支付中介服务费”，从合同上下文条款的设置来看，此处【于年月日前】与【签署本合同当日】之间应属于选择关系。在合同上下文条款中，对于同一条款中有两项或两项以上选择情形的，未选择的内容采用斜线划掉排除适用的选项，但《存量房买卖合同》在对中介服务费的支付时间条款中未进行明确选择，没有划掉其中一项，亦未对其中一项打钩选择，导致双方对中介服务费的付款时间产生争议。合某公司作为该格式条款的提供方，在合同条款约定存在不同解释的情况下，应作出对合某公司不利的解释。同时，结合《服务收费确认书》中对于中介服务费的缴交时间没有填写的事实，可以认定吴买家与合某公司对中介服务费的支付时间未进行明确约定。因此，合某公司主张吴买家应当在合同签订当日支付中介服务费，要求吴买家支付---支付中介服务费的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。一审判令吴买家向合某公司支付---支付中介服务费的滞纳金---，本院予以纠正。吴买家有关滞纳金的上诉理由成立，本院予以采纳。

广州二手房买家未按期申请，卖家未按期付款如何处理？

     张静律师解答：都构成违约，此种情况容易合同解除，定金退还，互不担责。

认为, 现双方争议在合同履行过程中哪一方存在过错,首先,根据《房地产买卖合同》中“卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方之按揭服务有限公司人员办理赎契手续,并将相关的供款及对应的、合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方服务人员办理赎契手续,同时签署公证委托书,委托经纪方或经纪方之按揭服务公司人员代办提前还---及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还---之一切手续费用”的约定,现许卖家无证据证明其按照上述时间约定履行了提前---的手续及义务。因此,许卖家在履行合同中存在不当行为。  

其次,根据许卖家提供的证据显示,邹买家与许卖家之间一直存在沟通。对于涉案楼房如何找到下一手买家进行协商,且邹买家也明确表意,其没有能力购买涉案房屋。同时卖家在合同中承诺若履行合同中发生争议,由许卖家负担,同时郑卖家作为涉案房屋的产权人及授权人,亦应当承担责任。故许卖家、郑卖家应将收取的定金100000元返还给邹买家。