广州南沙区-租赁合同无效咨询服务为先 擅长-房腾房案律师

广州签订认购书后得知房屋有能退定金吗？

  张静律师解答：看开发商是否故意---房屋已的情况，及后续是否及时涂销了。如下面这个---，一审认为开发商无法举证证明自己告知了情况，退还定金。二审认为开发商签订合同后10天就涂销了，看不出其有故意---的情况，改判驳回买家要求撤销认购书，退还定金的请求。

书节选：

本案争议焦点为,域某公司在签订《房地产认购书》过程中是否存在欺诈致相对方郑买家有权主张撤销该认购书。

首先,域某公司作为涉案房屋出售人,的确负有如实告知郑买家标的房屋相关情况的义务,但域某公司将涉案房屋出售给郑买家时涉案房屋已经进行了产权登记,涉案房屋存在的情况也进行了相应登记,郑买家作为购房人,称其在签订认购书时并未查看过---,与常理不符。同时,如郑买家所陈述的,其通过微信公众号可以查询到涉案房产是否存在的情况,因此,涉案房屋是否存在并非仅由域某公司掌握且能够故意---的事实。

综上,无论从《房地产认购书》的约定,还是从郑买家在签订认购书之后与域某公司的沟通情况,以及涉案房屋涂销的情况,本案均不符合《合同法》第五十四条规定的---导致撤销合同的欺诈情形,郑买家以域某公司存在欺诈为由主张撤销案涉认购书,理据不足,本院不予支持。

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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同------的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主---议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重-项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？

  张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是-的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以---赔偿。

判z决书节选：

法z院认为:关于御某公司是否应承担---交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定,虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件,樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件,但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,取得竣工验收备案表为-的交付条件,故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定,御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋,因此,御某公司存在---交房的行为。

广州开发商---交楼的-封顶条款有效吗？

  张静律师解答：不一定有效，法z院可以调整-金额。如下面这个---，法z院就认为-太低了，调高了。

案例介绍：

小陈与某开发公司签订房屋买卖合同，购买开发公司开发的某楼盘商品房下称案涉房屋。按合同约定，开发公司应当在2017年12月31日前将案涉房屋交付小陈使用。双方在合同中约定如果---交付房屋，开发公司应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总---款0.01%的标准向小陈支付-，但-总额不超过总---款的2%。合同签订后，小陈按照合同约定向开发公司付清了全部购房款350万元。但案涉房屋至二审开庭之日未取得竣工验收备案，开发公司亦一直未通知小陈收楼。于是，小陈---至一审法z院，要求开发公司支付---交付-，同时以商品房买卖合同属于格式合同，约定的-明显低于其损失为由，要求突破-不超过总房款2%的“封顶线”。本案争议焦点为：---交付房屋，-应否以总房款的2%为限？

一审法z院认为，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定---交付-计算标准且-总额不超过2%，遂判z决：1、开发公司向小陈支付---交付-70000元；2、驳回小陈的其他诉z讼请求。

广州-二审认为，-“封顶”显然违反公平原则和诚实---原则，明显不---弥补买受人损失，应对-计算标准予以酌情调整，遂变更一审判z决第z一项为：开发公司向小陈支付---交付-189350元。