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广州法z院可以-违z法建筑房屋吗？

    违z法建筑物的处置，是指未---取得规划、用地、建设审批，或者虽取得-审批手续，但在规划核准面积外-建造，或拆除原-建筑物后重建，且未到行政主管部门补办相关手续，致使该房产无法办理不动产权属---，或已有的权属---登记面积小于建筑实际使用面积的违z法建筑物的强制处置问题。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133。

《物权法》第三十条规定，因-建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。违z法建筑物的建造过程不-，故被执行人不能取得违z法建筑所有权，而仅享有占有利益，无绝z对排他性，不得对抗执z法---。因此，赖某主张与谭某之间存在租赁关系，依据不足，对其抗辩意见，法z院不予采纳。因此，基于“不能让违z法者受益”的要求，执行法z院有权调整违z法建筑物的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。违z法建筑物本身违z法不等于处置违z法建筑物的行为违z法，--与否的判断标准是且只能是“是否损害他人利益或社会公共利益”。事实上，对违z法建筑物带瑕疵-不会新增或扩大其对社会秩序和社会利益的影响，因为原先负z面影响已客观存在。因此，笔者认为违z法建筑物是可以-的。

但须注意的是，在法z院执行违z法建筑物时，不可将违z法建筑物的权属转移登记设为前置条件。此外，在估价时还应区分违z法建筑物可否改正，并在评估价格中予以体现。《物权法》第三十条规定，因-建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时发生效力。行政主管部门对违z法建筑物转移登记的处理方式有两种：一是按照原始权属---登记面积予以过户，竞买人按照房屋权利现状取得房产；二是以房产现状与不动产登记簿记载的权利状况不一致为由，不予转移登记，以督促违z法建筑物使用者自行纠正。若由执行法z院向登记---发出协助执行通知书，将违z法建筑物通过行为-化，则将损害社会公共利益，-主管部门的行政。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记均不属于法z院协助范围，应由买受人自行负责。

实践中，不少法z院事先与行政主管部门充分沟通，解决违z法建筑物登记问题后再行-，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违z法建筑物的-成交率。但法z院-不以对违z法建筑物权属登记为前置条件，与主管部门沟通结果不得影响-进程。买受人往往去到了----税费时，才知道自己应该---多少税费，有时候多则几十万元。但法z院在处置前，应向竞买人如实履行瑕疵风险告知义务，提示持有非z法建筑物的后果并给出合理性建议。如提醒买受人正确处理历史-问题，阐明行政主管部门对违z法建筑物有权采取“限期改正并-款、限期拆除、没收实物或违z法收入”等-措施。对违z法部分与-建筑物可以物理分离的，建议其自行拆除，对可改正的违z法建筑物，建议其及时补办相关手续。

广州通过法z院-买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？

    李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县---申请办理该房屋的土地登记。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划---补办、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权---。那么，原业主如果-大量的物管费、水电费，又或者租约未到期，租户不配合，都会引发后续的---。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行-义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。

在地籍调查时，县---发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无-用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法-行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。胜诉后申请法z院-，执行法官会把房屋腾空交付给购买人的。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县---根据---材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z-实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并-款”的-决定。

律师说法：

本案中，a县---以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无-用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政-。在收到法制办评查意见后，该局经过认真-分析，认为李某的---存在如下错误：

被-主体与违z法占地行为人不一致。在-市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县---以李某作为违z法行为主体作出-决定，存在被-主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政-法》第三十条“违z-实不清的，不得给予行政-”的规定。

把人z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。李某通-z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在法律-属于李某的-财物。重新-的价款低于原-价款造成的差价及其它合理费用损失，由原买受人承担。而《行政-法》第八条明确规定，行政-的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县---以行政-为依据，没收李某的-财物，明显与之不符。鉴于该案存在以上错误，---以“事实依据不足，-决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的-决定。

对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理---事实，-实际违z法占地人；另一方面，可参考以下---，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。鉴于老人上了年纪，执行人员也不宜采用强制手段，结果就这么僵持下来了。

目前，该房屋虽未办理用地手续，却-了房屋所有权证。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于---规范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并-。故无论行政主管部门采取何种方式，权属登记均不属于法z院协助范围，应由买受人自行负责。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于---规范人z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人z院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体-。国土资源行政主管部门认为人z院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人z院提出-建议，但不得停止办理协助执行事项。

因此，本案中a县---可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。

广州佛山买法z院的-房风险大，可以买保险吗？

   律师解答：可以

法z院-的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受-程度-。但这类房屋也面临产权不清等诸多风险。如“轮候查封”、“产权不清”、“无/小产权”、“房产”等潜在风险，这可能会导致房产无过户。

2016年8月3日，z高院《关于院络司-若干问题的规定》的发布，使络司-成为近期关注的焦点。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。近日，国内首z家互联保险“众安保险”联合阿里巴巴旗下“闲鱼-”推出全国---针对络司-环节的保险产品——“拍房交易保障险”，这也是国内保险首z次嵌入司-场景，为司-房产的过户安全保驾-。

z高院的络司-的规定，填补了该领域的空白。z高院执行局---孟祥对此-，络司-作为-程序中处置财产的一种新措施，对破z解“执行难”，及时、有效兑现债z权益等方面有着重要作用。

根据----了解，目前在“司-平台”参加司-房产竞拍、且竞拍成的购房人，可通过“司-平台”跳转至天猫众安保险官z方-店购买拍房交易保障险，需要提醒的是，购买期限为竞拍成后次日24时前。

根据司-平台以往拍房的平均-成交价，“拍房交易保障险”分为150万、300万、700万、1000万四档不同保额产品，众安保险结合行业数据进行-，制定合理费率，对应保费依次为1500元、3000元、5500元、8500元。鉴于该案存在以上错误，---以“事实依据不足，-决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的-决定。购房人可根据-房产的成交价自行选择不同保额投保。

购买该保险后，当被保险人竞拍拍房成后无取得房z产证时，便可向保险申请赔偿损失。-标准一般按照-成交价赔偿，z高不超过保额。

   律师提醒：记住买-房的主要风险不是办不了房z产证，而是收楼难。房z产证一般在付款后两个月就会出，但是收楼的时间就不确定了，有时候甚至需要打一个腾房---。不要误会了以为买了保险就收楼也没问题了。

广州买-房要交税吗？

    律师解答：要交。

-房的税费是按照二手房税费标准进行---。但在法z院-公告里一般只会注明标的物的评估价，而房产原购入价并不会公布。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。而-核实税费时，关于-部分是差额计税。买受人往往去到了----税费时，才知道自己应该---多少税费，有时候多则几十万元。这个风险，买受人应在购买前充分评估。

后，提醒关注准备捡漏，又打算-z款的竞买人，在竞买-定要先去找相关银行-征z信，只有通过-，拿到意向书，并将该意向书交给法z院，那么当你成功竞买后，你才有可能-到款。