请律师费用多Z少咨询承诺守信「广州合拓」

广州---宅基地---值评估，申请评估人员出庭作证有用吗？

  张静律师解答：一般没什么用，即使申请评估人员出庭作证，说的也跟书面的异议回复差不多。如下面这个---，当事人就申请评估人员出庭作证了，但仍然没有改变评估结果。

判z决书节选：

此外,根据李买家的申请,均某公司评估人员出庭作证,部分证言如下:评估方法是根据评估对象的实际情况来选取的,涉案的评估对象是特殊物业,是宅基地性质的物业,公开的市场交易是受限的,所以采用市场比较法是不合适的。采用成本法是因为土地、建筑物价值有相关---公布的数据作参考。-属于留底及提供给主管部门-用的,涉案报告没有要求提供-过程及参数,如需要我方可提供。该项鉴定的评估费为3760元、---出庭作证费用为2000元。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼---，有丰富的执业经验，事人一致---。特擅长二手房买卖---，商品房买卖---，宅基地房屋买卖---，房产确权---及商铺租赁与买卖------，收费优惠，欢迎咨询。

广州购买经济社名下的小产权房---，卖家是村民还是经济社？

  张静律师解答：卖家仍是村民，此类---中由于房屋仍登记在经济社名下，法z院也会发函询问经济社的意见。经济社的意见一般都是不主张产权，这样就不影响审理。如下面这个---，买家就提出卖家不是产权人，没有诉z讼资格，法z院就不支持其主张。

关于卫卖家是否具备本案原告的主体资格问题。罗买家上诉主张,涉案房屋是罗买家以卫卖家的名义向沥滘经济社购买的,罗买家支付了全部价款并实际入住,故罗买家是涉案房屋的实际-。《房屋买卖合同》实际是罗买家与沥滘经济社签订的,且涉案《不动产权---》z记载的权属人也是沥滘经济社而非卫卖家,故卫卖家不是本案适格的原告,不具备本案的诉z讼主体资格。对此本院认为:1.卫卖家是涉案《房屋买卖合同》及《协议书》合同一方当事人。沥滘经济社也确认,涉案房产内部登记在卫卖家名下。根据合同相对性原则,卫卖家具备提起本案诉z讼的形式要件;2.卫卖家系名义购房人还是实际购房人,是否对涉案房屋享有所有权,均应通过实体-方可确认。卫卖家是否具备本案原告的主体资格,属程序问题。即便卫卖家不是涉案房屋的实际购房人,也仍然享有诉z讼的权利;3.卫卖家具有完---事行为能力,本案所涉民事法律关系与卫卖家有关,卫卖家有权提起本案诉z讼。综上,罗买家关于卫卖家不具备本案原告诉z讼主体资格的主张理由不能成立,本院不予支持。

广州宅基地证上的房屋已被拆除重建未报建，法z院还能处理吗？

  张静律师解答：在---及继承---中还能对房屋使用权进行处理，如是买卖---或物权保护---，则法z院不予受理。

本院经-认为，根据上诉人提交的材料及双方在原审庭审中的陈述显示，上诉人主张权利的依据是广州市天河区于1996年5月23日核发的穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》，该证载明使用人为杨某，建筑种类结构为砖瓦，层数壹层，建筑面积105.84平方米。原审庭审中，上诉人与被上诉人双方均确认穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》所涉的房屋已被拆除重建，重建后为两栋房屋，地址分别为天河区渔沙坦楼角街**及**之一，其中16号房屋由上诉人使用，16号之一房屋即讼争房屋由被上诉人使用。没有证据证明涉案宅基地上的房屋在重建成为两栋房屋时已---向国土规划部门申报办理规划报建手续。故涉案房屋建设的---性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理，穗天沙字第x号《村镇宅基地使用证》上登记建筑楼层数量、建筑面积与涉案宅基地上楼房数量及实际的楼层数量、建筑面积均不相符合，即穗天沙字第x8号《村镇宅基地使用证》并不是讼争房屋所具有的---权利登记证明，在现有讼争房屋建设的---性、初始物权登记尚未经相关行政主管部门认定及处理前，对相关权利人之间民事权利进行析分的处理缺乏相应前提，故对于上诉人提起的本案诉z讼暂不作调处，上诉人可在-对涉案房屋作出处理后另行---。