广州黄埔区合同效力咨询常用指南「广州合拓」

广州买宅基地建房，因违建被拆除后能-卖家赔偿吗？

  张静律师解答：不能。如下面这个-，买家花180万买宅基地后，又花165万建房，因违建被拆除，-卖家赔偿。法z院仅判z决卖家返还购地款180万，驳回要求赔偿建房损失的诉请。

判z决书节选：

邓买家提交落款日期2018年11月3日的《限期搬离通知》及房屋现状照片若干(显示地块上为拆除后的废墟)。《限期搬离通知》载明:凤凰街道办向葫芦岭街五巷8-6发出通知,称该建筑未办理相关手续,属违z法建设,请于2018年11月5日(周一)前将财物搬离,近期我办将联合相关部门拆除该处违z法建设,未搬出财物因拆除造成的损失将由你自行负责。

法z院认为，关于邓买家要求廖卖家赔偿其建房损失1652060元的诉请。一方面,如上所述,邓买家明知涉案地块为宅基地,其无权购买,对涉案合同无效负有过错;另一方面,邓买家购买涉案地块后,在未-办理规划报建手续的情况下擅自建房,属一错再错,当地-以新建房屋为违z法建设房屋为由予以拆除,邓买家作为建设方应自负相应法律后果。因此,邓买家该项诉请缺乏理据,法z院不予支持。

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广州宅基地房要-了，卖家-合同无效了能多赔吗？

  张静律师解答：不一定。虽然广东省高院早在2017年就发布了办案指引，对于即将-导致-合同无效的-，应考虑-利益。但实践中，仍有大量的-，法官认定买家无权要求获得-利益。此种情况下，需要律师据理力争，为买家争取权益。如下面这个-，法官就是这样判的。

至于罗买家称卫卖家可因三旧改造获得-利益,涉案房屋现有增值收益应当全部归属罗买家的问题。罗买家在向卫卖家购买涉案房屋时,就已知道涉案房屋属于集体用地性质,无法办理产权证。罗买家对购买该类房产存在风险是有预期的。涉案房屋现并未被纳入三旧改造范围,即便因旧改被征收,依照相关规定,利益归属也是归属于本村村民。故卫卖家是否因三旧改造获利,与涉案房屋增值利益归属并无关联。罗买家要求获得全部增值收益于法无据,本院不予支持。

相关法律规定：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》2017 年 10 月 11 日印发

十七、农村宅基地上房屋买卖合同-,根据《第八次全国法z院民事商事审判-(民事部分)纪要》第 z19 条的规定处理。

向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋,合同被认定无效,买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的,人民z法z院应当考虑出卖人因土地升值或者-补偿所获利益,平衡买卖双方的利益。

广州宅基地买卖合同买家能要求按-标准赔偿吗？

  张静律师解答：不能。一个地方如果即将-，势必导致众多宅基地买卖合同无效的诉z讼。此类诉z讼中，买家大多会要求按-标准赔偿，但都不会得到法z院支持。法z院一般是评估宅基地上盖房屋的价值，然后判z决返还购房款，有增值的再赔偿全部或部分增值损失。如下面这个-，法z院就不支持买家要求按-标准赔偿的诉求。

关于涉案《房屋转让协议书》无效的损失范围确定问题。根据《土地管理法》第九条规定,宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。据此可知,宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,因此,宅基地使用权的价值亦因主体的特定性,而同样具有身份的特殊性质,其价值变化不应计入合同无效后的损失范围。熊买家因合同无效所遭受的损失,应为涉案房屋上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。熊买家认为涉案房屋处于广州市黄埔区南岗南街的旧城改造房屋,楼房升值损失应按现时旧城改造标准对其进行赔偿,-无据,本院不予采纳。

广州宅基地房屋的价值评估为什么差别那么大？

  张静律师解答：宅基地房屋价值的评估每个-都不一样，差别非常大，跟房屋的新旧、位置、面积都有关系。如下面这个-，当事人对评估报告提出异议，评估公司就作出了解释，为什么与别家公司的评估价值不一样的问题。

判z决书节选：

4.关于另案评估价值的问题。各评估公司是根据标的的实际情况，选用不同的评估方法及评估思路，而我司无法获悉华盟公司的评估依据和方法。且标的物的完工年代，建造规模、面积，使用材料及设计建造方案等差异均影响标的建筑重置价值。有关当事人不应机械地将各-的评估及审判结论进行对比，更不能因周边市政设施建设带动周边一般商品-格浮动直接等同于宅基地房屋价值。

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