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广州商品房买卖合同约定-交楼-房款3%有效吗？

  张静律师解答：可以调整-标准，如果认为-交楼天数较多，就可以随意调整-的金额。如下面这个-，就认定-总额不受房款3%的-。

书节选：

至于-计算标准,应按双方合同约定每日万分之一计算;至于-总数是否受不超过总房款的3%的-问题,一审综合考量合同中对郎某-支付房款所应负担的违约责任的约定,该约定明显与利某公司-交楼违约责任并不对等。故一审认定-总额应不受总房款3%的-。对于利某公司提出评估涉案房屋租金的申请,广州市中级人院已就同一小区同类-作出生效,该申请并无-,一审不予采纳。

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1、商品房买卖合同未明确约定开发商代为办z证，开发商还有协助义务吗？

  张静律师解答：仍然有，开发商应办理初始登记，把由自己提交的材料提交给登记-，再通知购房人自己去办z证。否则开发商仍然承担-办z证的违约责任。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同--的指引》第三十四条：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记-,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的, 应当承担-办z证的违约责任。

2、开发商还没有大确权，购房人能-办z证吗？

  律师解答：不能，只能-解除合同、赔偿损失。

买受人-请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记, 但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民z法z院可以向买受人释明变更诉z讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉z讼请求。

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广州购房人未准时-，开发商作为担z保人能解除预售合同吗？

  张静律师解答：不可以。这是两个不同的法律关系，开发商作为担z保人-后可向购房人追偿，但无权解除商品房预售合同。

判z决书节选：

法z院认为，因元某公司、袁某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间存在银行-z款担z保-合同关系。商品房预售合同中,元某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;而袁某作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中,袁某已经依约支付了88524房款,元某公司庭审后陈述涉案房屋还有1319元面积差异款未付清,法z院认为袁某未支付该部分款项的行为并未构成-违约,由袁某付清该部分款项即可,元某公司也已经将涉案房屋实际交付给袁某使用多年,双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成。至于袁某未按期偿还银行-z款致使元某公司-承担其作为-人应承担的连带清偿责任,这属于元某公司原本应该预知的合同风险,其依此享--人承责后-向-人袁某进行追偿的权利。元某公司以袁某违反商品房预售合同为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据，法z院不予支持。