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现代物业不动产不仅是生活资料，同时也是生产资料和投资产品

传统的物业管理服务是以作为生活资料的住宅为主要对象的，无论是物业管理发源地的英国，还是源自计划体制下房屋管理模式变革的中国式物业管理，都发轫于居住物业的管理服务，乃至于西方许多至今仍以《住宅法》作为规范物业管理活动的基本法律，而中国的《物权法》和《物业管理条例》在偏重于住宅物业管理服务的制度设计方面，同样具有明显的针对性。

是，这种现象仅仅意味着过去，自上世纪后半期以来，人类的生产方式和生活方式发生了---的变化，物业或称不动产已经远---越了传统---的遮风避雨的生活资料功能，更多地以生产资料和投资产品的面目出现在我们面前。据统计，50%的欧美企业拥有不动产，英国800家大企业的资产构成中，有30%以上的比例为不动产。随着房地产业的兴起、金融业的，更多的人们以拥有不动产作为投资手段， 不动产物业也日益成为与现代金融业息息相关的投资产品。

从生活资料到生产资料进而到投资产品，物业功能的多元化和物业价值的高，为物业管理的多层次、发展注入了丰富的内涵，同样也为我们重构物业管理的商业模式提供了深远的---空间。在传统居住物业管理的基础上， 物业管理行业向工业物业、商业物业、公用物业等不动产管理的所有领域的纵深发展，正是顺应物业功能和物业价值变化的-。

物业服务目标的实现必须辅助以管理的手段

服务是为满足他人的需求或实现他人的利益而开展的工作，具有顺从性；管理则是为实现一定的目标而约束或---他人的行为，具有强制性，两种彼此矛盾和对立的行为在物业管理活动中得到了统一。与其他服务行业相比，物业管理行业的准公共性，决定了不同的业主客户对物业服务具有不同的理解和不同的偏好，个别要求和偏好可能影响多数业主的利益实现，为了满足多数业主的共性需求，就必须约束和---少数或个别业主的个性需求和偏好,在这种情况下，管理就成为物业服务的一个特殊而---的手段。

同样, 从物业管理的权利本源看，物业管理权来源于业主的建筑物区分所有权，建筑物区分所有权并不具备传统所有权和排他性，单个业主所有权的行使是受到有条件---的，业主对专有部分行使所有权，不得妨碍建筑物的安全，不得影响建筑物的使用功能，不得破坏建筑物的外观；业主对共有部分仅具有按约定使用的权利，而不得以共有为名擅自占有、收益和-；业主不得从事任意弃置垃圾、占通道，排放---污染物，施放噪声和-搭建等行为，---业主-物权，约束少数业主的不当行使建筑物区分所有权的行为，是物业服务之中的“管理”内涵。

物业管理活动是建立在等价有偿基础上的市场交易行为

尽管我们认识到物业管理服务的准公共性，尽管我们把握了物业服务的管理手段，尽管我们注意到物业服务目标的制约因素，尽管我们强调物业服务中人力资本的关键作用，但是如果忽视了物业管理服务的商业特征，那么以上所有的分析都失去了存在的价值。物业管理是建筑物管理市场化的产物，物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现物业服务企业和业主之间的公平交易，物业服务企业的商业性和物业服务行业的市场化是物业管理可持续发展的经济基础。

重视物业管理活动的商业性，就要求物业服务企业应以获取商业利润为基本价值追求，利润是维持企业生存的食粮，是促进企业发展的营养，是证明企业实力的标志，是---企业客户的基础。一些依靠开发建设单位的补贴支撑的物业服务企业，不仅存在以-手段---市场的嫌疑，其从属性的企业定位也在一定程度上矮化了行业---，而且其自身也将不堪重负难以为继；一些不顾成本地提供所谓---服务的物业服务企业，其做法不仅扭曲了物业管理价格机制，违反了等价有偿的市场化本质属性，而且其误导市场的恶果也将殃及自身。